Ваш регион: Санкт-Петербург 23:19 Мск 04.12.2016
Информационно-аналитический сервис
строительного сообщества
Свое, отдельное, с видом на природу 24.06.2014

Свое, отдельное, с видом на природу

Идея развития комплексного малоэтажного домостроения в ареале крупных городов давно уже стала самой обсуждаемой, когда речь заходит о жилищном строительстве и его перспективах в России.

По мнению властей, активное развитие малоэтажного строительства снизит стоимость жилья и позволит решить "квартирный вопрос" широкому кругу граждан, в том числе и не обладающим высоким доходом. К идее жить на природе, но вблизи всех необходимых и привычных благ цивилизации расположены и сами люди. В то же время реалии рынка недвижимости таковы, что дом в коттеджном поселке априори не может считаться дешевым жильем, а застройщики не спешат предлагать недорогую альтернативу.

Малоэтажные "спутники" растут вверх

По данным статистики, Кемеровская область занимает весьма неплохие позиции в сфере малоэтажного домостроения, его доля в общем объеме ввода ежегодно превышает 50%. Правда, большинство этих домов, конечно, построены вовсе не в коттеджных поселках и не в микрорайонах комплексной застройки. В основном, это - индивидуальные дома, построенные в сельских районах.

В то же время определенная доля индивидуального жилищного строительства (ИЖС) приходится и на города, в том числе крупные. К примеру, в Кемерове в 2013 году на индивидуальное домостроение пришлось 15% от общего ввода, или 42 тыс. кв. метров. Из них подавляющее большинство (13,2% из 15%) - это вводы индивидуальных частных застройщиков, и лишь 1,8% - жилые дома, построенные на территориях малоэтажной комплексной застройки, таких как ТСЖ "Поселок Новый" в Рудничном районе, ТИЗ "Политехник" в Заводском районе, ПЖСК "Рыбинский" в Кировском районе и ПЖК "Юго-Запад" в жилом районе Ягуновский.

Комплексное освоение территорий - главная особенность рынка загородной недвижимости Кемерово. Коттеджам от индивидуальных застройщиков и благоустроенным дачным домам покупатели предпочитают организованные поселки. По мнению управляющего партнера ИФК "Мера" Андрея Клепикова, интерес к загородным поселкам в Кемерово уже сравнился со спросом на городское жилье и продолжает расти: "Бывали случаи, когда в коттеджных поселках жилье раскупалось еще на стадии нулевого цикла. Люди хотят жить на природе и при этом не терять связь с цивилизацией. Более 50% от общего объема жилья в Кузбассе, запланированного к вводу в 2013 году, приходится на "малоэтажное строительство".

Большинство проектов коттеджных поселков реализуются в пригородах областного центра, и ситуация в Кемерове обстоит лучше, чем в каких-либо других городах и районах области. При этом застройщики от сугубо малоэтажных проектов постепенно переходят к повышению этажности и даже к обычной, по сути, городской застройке.

В числе проектов коттеджного строительства можно назвать уже введенный загородный поселок "Маленькая Италия" (застройщик и инвестор - "СДС-Финанс"). В прошлом году "СДС-Финанс" начал строительство поселка "Маленькая Италия-2", расположенный поблизости от первой "Италии". При этом если "Маленькая Италия" состояла из 107 индивидуальных коттеджей площадью от 104 до 750 кв. метров, то вторая "Италия" строится по другой концепции. Она будет состоять из кирпичных построек типа "таунхаус" с трехуровневыми квартирами с гаражом общей площадью 115,24 кв. метров.

В этой же пригородной зоне Кемерова, рядом с "италиями" "СДС-Финанс" начал в 2013 году еще один проект малоэтажного строительства. Он позиционируется застройщиком как более демократичный, чем предыдущие два, включает "различные категории жилья по доступным ценам". Здесь речь идет уже не только о коттеджах и таунхаусах, но и о многоквартирных домах. В проекте запланированы детский сад, начальная школа с углубленным изучением иностранных языков и торгово-развлекательный центр. Первую очередь планируется ввести в строй в конце 2014 года.

Добавим, что в перспективе станет больше многоквартирных домов и в районе Кемерова "Лесная Поляна", строившемся как "город-спутник" областного центра из жилья малоэтажного формата. Осенью прошлого года "Промстрой" анонсировал начало строительства в этом районе первой очереди нового микрорайона №2. Его концепция предполагает строительство многоквартирных одно- и двухподъездных домов этажностью до 5 этажей. Объем жилья первой очереди составит порядка 55 тыс. кв. метров, первые 18 тыс. кв. метров из них будут сданы в 2015 году, завершить освоение первой очереди микрорайона компания планирует в 2016 году.

Пожалуй, самым крупномасштабным проектом малоэтажного строительства в регионе можно назвать "Журавлевы горы" (ЗАО "Кемеровская Строительная Компания "Янтарь"). По данным генплана, в поселке предусмотрены как индивидуальные коттеджи, так и таун-хаусы. Застройщик также продает отдельные земельные участки площадью от 10 соток, кроме того - предлагает потенциальному покупателю построить дом по индивидуально разработанному проекту с использованием выбранных им материалов. Еще один коттеджный поселок, расположенный в пригороде Кемерова - "Заповедный лес" (заказчик и застройщик - ООО "Бор-1"). Он включает в себя коттеджи и таун-хаусы и позиционируется в классе "премиум".

Красноярской группой компаний "КЛМ" начато строительство загородного поселка "Артемкино" на границе Кемерова в направлении выезда на поселок Промышленная. На участке ведется строительство домов эконом-класса площадью от 56 до 130 кв. метров из клееного бруса. Застройщик сообщает, что из инженерной инфраструктуры рядом имеется водозабор села Ягуново. Кроме того, по данным областного департамента строительства, в Кемерове планируется застройка еще нескольких малоэтажных микрорайонов: "Октябренок" в Рудничном районе, "Казачий" в Заводском районе и микрорайона "Кировский" в Кировском районе.

Возможности роста

Хотя Кемерово и Новокузнецк сопоставимы с точки зрения спроса на дома в организованных коттеджных поселках, однако, в "южной столице" рынок такого жилья недостаточно развит, что обеспечивает ему значительный потенциал роста.

На фоне довольно большого числа проектов Кемерова предложение загородной недвижимости Новокузнецка заметно отстает. Из территорий комплексной малоэтажной застройки, имеющих инженерную инфраструктуру, единый архитектурный проект и разработанную концепцию, можно назвать лишь коттеджный поселок "Загорские усадьбы" на северном выезде из города. Реализация этого проекта, которым занимается одноименная с поселком компания, началась еще в 2010 году.

На 28 гектарах земли построено 46 домов площадью от 164 до 343 кв. метров. Сеть централизованных коммуникаций поселка включает в себя водоснабжение, канализацию, отопление, электроэнергию. Есть круглосуточная служба эксплуатации и охрана. В перспективе планируется строительство административного комплекса с кафе, мини-маркетом, бильярдной и аптекой, детских и спортивных площадок, теннисных кортов.

К недостаткам этого проекта директор инжиниринговой компании "Центр содействия застройщикам" Наталья Копытовская относит большую площадь домов и связанную с этим высокую их стоимость (5,5-10 млн. рублей), превышающую финансовые возможности многих потенциальных покупателей.

Кроме "Загорских усадеб", под Новокузнецком реализуются еще ряд проектов, например - "Красная поляна", "Северная звезда", "Седьмое небо". Однако, по сведениям Натальи Копытовской, в них продаются не готовые дома в едином архитектурном стиле, а только участки земли площадью от 15 до 30 соток для самостоятельного строительства. Кроме того, территория этих поселков на сегодняшний день не благоустроена - нет освещения, асфальтированных проездов, охраны. А хаотичная реализация участков мешает собственникам объединить усилия и средства для решения этих задач. За последние годы в каждом из этих поселков реализовано не более 10 земельных участков, при площади самих поселков от 36 до 70 га. Низкие показатели продаж эксперт объясняет отсутствием инфраструктуры и управляющей компании.

"Спрос на загородное жилье в комфортных поселках в Новокузнецке большой, связан он прежде всего с экологической обстановкой в городе, а также с растущим уровнем жизни населения, - добавляет Наталья Копытовская. - Однако предложение не соответствует потребностям и возможностям потенциальных потребителей".

О желании многих новокузнечан переехать жить в пригород говорят и риэлторы.

В ближайшие годы на новокузнецком рынке недвижимости может увеличиться предложение "качественных" проектов. Видя неудовлетворенный спрос, "Центр содействия застройщикам" изучил ожидания потенциальных покупателей и разработал концепцию коттеджного поселка на 120-150 домов на территории села Куртуково. Площадь домов - от 80 до 200 кв. метров. Помимо генерального плана поселка, разработаны проекты водо-, газо- и электроснабжения. Общая стоимость реализации проекта - 450 млн рублей, но для начала (приобретения земельного участка, строительства инфраструктуры и первой очереди домов) достаточно 160 млн рублей. В дальнейшем строительство может финансироваться за счет вырученных от продажи домов средств.

О наличии спроса на загородное/пригородное индивидуальное жилье и реагирующего на этот спрос предложение свидетельствуют и другие проекты, реализуемые в городах Кузбасса. К примеру, в Юрге строятся сразу два микрорайона малоэтажной застройки, получившие названия "Солнечный" и "Солнечный - 2". Кроме того, площадка в 21 тыс. кв. метров по улице Мира застраивается малоэтажными домами типа таунхаус. В Анжеро-Судженске планируется застройка квартала малоэтажной застройки "Озерки". К строительству запланированы двухуровневые таунхаусы в районе Красный Камень в Киселевске. В Новокузнецке начал застраиваться микрорайон 25 Новоильинского района. Выполнен проект планировки на строительство малоэтажных домов поселка "Лучезарный". Еще четыре проекта планировки территории под малоэтажное строительство находятся на стадии разработки.

Предложения площадок под комплексное малоэтажного строительства есть во многих городах и районах Кузбасса, и есть вероятность, что рост в этом сегменте рынка продолжится. Однако эксперты пока оценивают рынок загородного/пригородного жилья в Кузбассе как слаборазвитый.

Дмитрий Дорохин, директор кемеровского агентства недвижимости "Связист", убежден, что рынок загородной недвижимости в Кузбассе не развит, поскольку "новые проекты востребованы, но нет заинтересованности властей в их поддержке, конкуренция Лесной Поляне не нужна". Эксперт также отмечает, что покупателям нужны качественные проекты: поселки с коммуникациями и обустройством, а "самозастрой" востребован все меньше и меньше. "Рынок, конечно, будет развиваться, - добавляет Дмитрий Дорохин. - При этом наиболее востребованными будут коттеджи площадью до 150 кв. метров с подведенными коммуникациями".

Сходные оценки высказывает и Роман Афанасьев, директор и учредитель "ExpoHome 2000". По его мнению, рынок загородной недвижимости в регионе, по сути, еще не сформирован: "В Кемерове ему не больше 20 лет. Дома и коттеджи, как правило, сильно завышены в цене - бывает, и в 2 раза. В то же время покупатели готовы приобретать коттеджи, но в качестве альтернативы квартирам, и цена при этом должна быть не дороже 30 тыс. рублей за 1 кв. метр, что, конечно, не вяжется с предложения застройщиков". Застройщикам же, по оценке Романа Афанасьева, проще входить в более привлекательные проекты, такие как строительство социальных квартир низкого качества с постоянным спросом и хорошей маржой.

Андрей Клепиков оценивает рынок загородной недвижимости весьма оптимистично, при этом добавляет, что спрос не удовлетворен, и основные причины здесь - неадекватные цены ("специфика рынка такова, что, если в коттедже сделана качественная отделка, сей факт превращает его в эксклюзивный объект"), а также слабо проработанная банками политика кредитования строящегося индивидуального жилья. Поэтому с улучшением условий кредитования спрос и предложение будут только расти.

Поиск по новостям
Выбран регион: Все регионы
Выбрать другой регион или город
Темы
Мой дом
Особенности сноса дачных строений
Крым
Ялта, как зеркало Крыма