Ваш регион: Санкт-Петербург 05:05 Мск 08.12.2016
Информационно-аналитический сервис
строительного сообщества
Публикации
29.04.2015

Комплексное освоение территорий - зарубежный опыт

Сегодня реализацию все новых и новых проектов комплексного освоения территорий (КОТ) мы наблюдаем практически во всех регионах нашей страны. Спланировать целый большой район с нуля - это огромный труд, и если какие-то элементы будут упущены из виду, то проблемы в дальнейшем могут всплыть во вполне "неожиданных" аспектах жизни всего города, в рамках которого они появились. Поэтому ЕСТП Блог заинтересовался наиболее успешными зарубежными проектами КОТ. Чтобы знать, с чем сравнивать.

И в самом начале поисков материала для данной публикации "вдруг" оказалось, что в привычном нам смысле проектов КОТ в Европе, например, по сути и нет. Дело в том, что в России такие новые кварталы или микрорайоны строятся на "зеленых" землях, которые ранее не были застроены, и, скорее всего, имели другое назначение, например сельскохозяйственное. Строить на таких землях дешевле и легче. В Европе же, где нет таких просторов, как у нас, это уже практически невозможно. Да и сельскохозяйственными землями там разбрасываться не будут. Так что комплексное развитие территорий там обычно происходит с существенными "осложнениями": это или редевелопмент промышленных районов, которые нуждаются кроме прочего и в рекультивации земель, или восстановление кварталов, населенных маргинальными группами населения. В последнем случае дополнительной - не совсем строительной, но от того не менее тяжелой задачей - становится перевоспитания народных масс (например, в Будапеште, Венгрия). Подробнее о тех случаях, которые относятся скорее к просветительству и образованию, мы, пожалуй рассказывать не будем, но остановимся на одном из проектов, где задачи имели более комплексный характер.

Малага, Испания

Как например в случае испанской Малаги, две вышеуказанные причины даже в некоторой степени переплелись. На фоне роста популярности этого города среди туристов, чтобы попросту их не отпугнуть, перед местными властями встала задача понизить криминальный фон фактически центральных районов города, а вместе с тем, придать им свежий и опрятный, желательно "исторический" вид. Комплексная программа по решению этих задач стартовала в 2007 году, была завершена в 2013 и обошлась Европейскому фонду регионального развития в 10,1 миллионов евро. Еще 4,3 миллиона евро добавил городской бюджет. Итого: 14,4 миллионов евро (более 800 миллионов рублей по текущему курсу).

kot malaga.png

Рис.1. Вид домов в центре Малаги "до" и "после" комплексной регенерации

Территория центра, занимающая территорию порядка 40 га, на момент запуска программы находилась в весьма печальном состоянии, так как частные инвесторы в эти земли практически не вкладывались, впрочем, как и государство.

Задача программы под называнием Iniciativa Urbana оказалась довольно сложной - в новом центре города совместить туристическую инфраструктуру, торговые площади и бизнес-центры с жильем для горожан, не забыв при этом о транспортной доступности.

Так что параллельно с регенерацией облика городских улиц и благоустройством площадей и общественных пространств, началась и работа с местными жителями: проведение обучающих программ для безработных, в том числе, инструктирование по ведению малого бизнеса, что привело в последствии к организации небольших частных предприятий, которые существенно оживили район.

Для этого были проведены не только соответствующие курсы, но и созданы бизнес-инкубаторы, а также учреждены гранты для стартапов. Открытие небольших лавочек и магазинов, а также предприятий сферы обслуживания, помогло обустроить рабочие места непосредственно рядом с жилыми помещениями, организуя кварталы типа mixed use, где деловая активность соседствует с жильем и местами для отдыха и развлечений и обустроенными общественными пространствами.

Также существенным подспорьем для реализации программы стало какое-то количество заброшенных домов, на момент запуска программы покинутых жильцами, что позволило найти необходимое место для строительства жилья, чтобы, затем, произвести реновацию остальных ветхих домов.

Напомним, что по аналогичной схеме, предполагающей расселение людей в новое жилье, находящееся в рамках фактически того же квартала, в Москве практически завершен снос и перестройка "хрущевок".

Турция

Если же говорить о модели, более приближенной к нашим реалиям, то в качестве примера страны, где новое жилье строят в массовом количестве, в том числе на территориях, которые ранее были предназначены для сельского хозяйства, можно привести Турцию. 

Впрочем, на бывших сельскохозяйственных землях порой там строится не только жилье, но и промышленные предприятия и крупные транспортные и энергетические проекты, вызывая общественный резонанс и глубочайшее возмущение экологов. Но вернемся к теме жилищного строительства.

На данный момент у Турции есть колоссальная необходимость в перестройке ныне существующего жилья. Такая задача, а вместе с ней и курс на "городскую трансформацию", возникла в силу принятия закона о "Трансформации зон из-за риска возникновения стихийных бедствий" ("Transformation of areas under disaster risk"). Дело в том, что большая часть турецких земель находится в сейсмоопасных зонах, а то, что возведенные на них здания не имели достаточной прочности и сейсмоустойчивости, доказало землетрясение 2011 года, после которого были приняты новые, более жесткие нормы по строительству зданий.

Решение о том, насколько безопасно то или иное здание принимают специальные технические комиссии на местах. В состав комиссий входят не только ученые и специалисты соответствующей квалификации, но и представители TOKİ (Управления жилищного строительства Турции). После заключения о том, что здание не отвечает новым нормам сейсмоустойчивости, начинается эвакуация жильцов и снос постройки, после чего реализуется новое строительство. Надо особо отметить - по закону, чтобы начать перестройку ненадежного дома, безоговорочного согласия всех жильцов не требуется. Законом, правда, устанавливаются и те случаи, при которых все-таки возможно произвести мероприятия по дополнительному укреплению дома, но все же снос остается приоритетным решением.

KOT-o2.png

Рис.2. Пример нового турецкого жилья

Также существенное недовольство связано и с тем, что на время осуществления процесса реновации государство предлагает людям, оставшимся без крова, помощь в оплате арендного жилья и некоторые другие варианты. Теоретически госпомощь должна, наоборот, должна восприниматься позитивно, но так как в некоторых крупных городах страны городская трансформация органично слилась с расселением и перестройкой цыганских трущоб, а такой обширной программы по образованию, как в Испании или в Будапеште не было, многие новым соседям были далеко не рады.

Вообще, отметим, что складывается впечатление, что недовольных новым законом много: в процессе поиска информации достаточно часто встречались критические замечания местных СМИ о том, что Управление наделено слишком большими полномочиями, и возможности опротестовать решение комиссии у людей практически нет.

Всего на момент принятия закона в перестройке или укреплении нуждалось 6-7 миллионов домов, или около трети всего жилого фонда страны. По последним подсчетам, на сегодняшний день в реновации нуждается 5,3 млн домов в (информация Управления жилищного строительства Турции). Программа рассчитана на 20 лет и стоимость ее оценивается не менее, чем в 500 миллиардов долларов. Конкретно на 2015 год составлен план по капитальной перестройке 50 тысяч домов. При этом 638 тысяч домов, обеспечивающие жильем более 3 миллионов человек, уже перестроено.

В Турции есть интересное "ноу-хау" - при признании дома "аварийным", он сразу же отключается от инженерных сетей, что вынуждает жителей, оставшихся без воды, электричества и газа, побыстрее искать себе новое жилье. Подключение новых домов к сетям также производится только после проверки их качества и главное, сейсмоустойчивости. Поскольку больший упор законом делается на добротность стройматериалов, чем на конкретный дизайн проекта, обычно контроль осуществляется методом забора проб бетона.

В принципе, такая политика как раз очень располагает к строительству жилья по принципам КОТ, знакомым нам - построить новый большой микрорайон на "зеленых землях" с домами в единообразном стиле, пусть не с такими высотными (требования к этому параметру варьируются в зависимости от территорий, но в среднем дома строятся не выше 6 этажей), но с общественными пространствами и парками, но не тут-то было.

Главным препятствием для реализации комплексных проектом является тот факт, что в Турции большинство жилых домов (даже многоквартирных) строится на частных землях. Обычной практикой является следующая. По взаимной договоренности строительной компании и собственника земли на его участке строится многоквартирный дом, затем половину или меньшее, но изначально оговоренное, количество квартир передается землевладельцу, а остальное отходит стройкомпании и выставляется на продажу.

Если силой закона заставить снести и перестроить дом землевладельца можно, то вот заставить хозяев нескольких соседствующих участков договориться об объединении земель - это уже задача из области фантастики (Если есть сомнения - вспомните расселение коммуналок).

  0
  3341
Темы
Актуально
Ванная комната с душевой кабиной - дизайнерские хитрости
01.12 Ванная комната с душевой кабиной - дизайнерские хитрости
И снова тема оптимального обустройства и дизайна ванной комнаты. Как втиснуть в пространство все необходимое, но при это сохранить полезное место для себя самого.
 
  2622
Кухня в подарок - обустраиваем рабочую зону
30.11 Кухня в подарок - обустраиваем рабочую зону
Женский взгляд на удобную кухню, и советы мужчинам, как обустроить ее своими руками, чтобы это не отняло у вас много времени и сил.
 
  2751