Ваш регион: Санкт-Петербург 06:53 Мск 25.03.2017
Информационно-аналитический сервис
строительного сообщества
Публикации
20.08.2015

Молчание крымских "ягнят", или как не сдаться аферистам

Безопасность строительства зависит от множества факторов. И самым главным из них является доверие к фирме-подрядчику. О самых распространенных схемах обмана в крымском строительстве корреспонденту ЕСТП Блог рассказал директор ООО "БТИ Крым" Андрей Иванов.

Глава ООО "БТИ Крым" Андрей Иванов: "Путь к доверию инвестора лежит через юридическую контору".

Фирма - банкрот, но корабль все равно доплывет

- Строительство в правовой зоне РФ стало более безопасным, считает Андрей Николаевич. - Ведь в Украине обман вкрадывался в отношения сторон уже на нулевых циклах, с момента привлечения инвесторов и до заключения договора. Как правило, схема всегда была очень простой: фирма-подрядчик собирала деньги, затем учредители внезапно банкротили ее и растворялись в голубой дали. Причем одинаково рисковали и крупные предприятия, желавшие вложить средства в крымское строительство,  и частники, намеренные купить себе квартиру в новостройке. Несмотря на то, что и сейчас на здешнем строительном рынке здравствуют фирмы с подмоченной репутацией, которые строят долго и некачественно, инвесторы в российском законодательстве все же могут чувствовать себя более защищенными. В первую очередь, это связано с тем, что подрядчик теперь не только заключает договор на участие в строительстве, но и в обязательном порядке регистрирует его и все дополнительные документы в Госреестре. И с этих пор все договоренности попадают под бдительный правительственный надзор. Также перед подписанием соглашения с инвестором застройщик обязан внести страховую сумму на госдепозит, причем она должна быть не меньше 30% от стоимости сметы строения. Таким образом, при случайном или намеренном банкротстве стройфирмы заказчик, зарегистрировавший свое долевое участие, будет защищен. Часть средств ему точно компенсируют из гарантийного фонда. Так что ограниченному в "ложных маневрах" застройщику становится изначально выгодно честное сотрудничество. И, образно говоря, он вас уже точно не "кинет". Верно и обратное: первым сигналом о готовящейся афере должно стать нежелание ваших визави регистрировать договор долевого участия. Если с вами пытаются заключить соглашение в частном порядке, убеждая, что выводить проект в официальное поле - слишком дорого, значит, пора без сожаления прощаться с подрядчиками либо готовиться к бесконечным поискам правды и судам.

Три "кита" обеспечат прозрачность

Итак, страховка от возможных неприятностей - в ваших руках. Требуйте от застройщика минимальный пакет документов, которые можно назвать тремя "китами" доверительных отношений:

  1. подтверждение оплаты обязательного страхового взноса;
  2. свидетельство регистрации в Государственном реестре;
  3. договор, определяющий долевое участие заинтересованных сторон.

Именно они обеспечат прозрачность строительству и дадут гарантию безопасности для ваших средств.

Третий документ нужен в том случае, если фирма-застройщик вкладывает свои собственные средства в строительство. Этот факт и определяет в итоге, сколько процентов строения или его стоимости отходит ей, а сколько остается вкладчику и собственнику земли.

Квадраты-невидимки: "платите, Шура, платите..."

Рис. 1. Чтобы апартаменты "не жали вам в талии", обращайтесь в крупные строительные организации, давно и прочно обосновавшиеся на этом рынке.

Существует еще одна "фишка" застройщиков, во всяком случае, с ней неоднократно приходилось сталкиваться в Украине тем клиентам, которые покупали апартаменты в новостроях, получая свои заветные квадраты по факту готовности проекта.

- Внешне все выглядит вполне респектабельно: здание по всем параметрам вводится в эксплуатацию, все правоустанавливающие документы - в полном порядке, а "накол"  застройщика кроется в заведомо увеличенной квадратуре. Все потому, что техпаспорт квартиры делается не по внутренней, а по внешней площади коробки. Судите сами: на каждой квартире в 2013-2014 годах строители выгадывали по 10-15 квадратов, а строительство одного из них в элитном жилье тогда стоило от 3 до 5 тысяч долларов!  У нас были клиенты, которые решили проверить свои сомнения и подсчитать общую площадь своих строений, не расплатившись до конца. И сохранили деньги, ведь в результате проверки за раз выплывало от 5 до 15 несуществующих квадратных метров.

Несмотря на кажущуюся простоту аферы, она работает. Все потому, что людям проще довериться внушающей уважение фирме. Ну, не будете же вы бегать с рулеткой, сверяя квадратуру по техпаспорту? Проблема несоответствия вылезет уже потом, во время ремонта, например, когда приобретенные мебель или сантехника вдруг "взбрыкнут" и не впишутся в предложенные документами рамки.

- Проблема "метров-невидимок" решается в судебном порядке, причем у застройщика в этой ситуации вообще нет никаких шансов, ведь его обман легко вывести на чистую воду, а любой суд примет решение в пользу пострадавшего покупателя квартиры, - Андрей Николаевич убедителен и здесь.

Вместо пластика - картон, вместо мрамора - бетон

Это, конечно, звучит утрированно, однако третья излюбленная афера подрядчиков кроется именно в такой подмене ценностей, причем исключительно ваших!

- В существующем рабочем проекте всегда четко прописано качество и количество материалов, таких как арматура, бетон, заполнитель стен, утеплитель и так далее... Но  часто заказчик даже не подозревает, что он платил за кирпичные стенки, а ему положили... газобетонные. Такая кладка - в несколько раз дешевле, а вот, поди, проверь: под слоем штукатурки этого не заметить. Еще подрядчику случается "перепутать" марку цемента. И это - лишь верхушка айсберга, хотя даже пара-тройка таких "пустячков" вполне способна поставить под угрозу не только безопасность ваших вкладов, но и жизнь. Ведь Крым славится не только как сейсмоопасная зона, но и как место с причудливыми грунтами, поэтому здесь существенно повышены требования к методам строительства, а также к качеству и маркам материалов, обязанных соответствовать всем ГОСТам.

- Здесь не помогут якобы внезапные приезды на стройку, - уверен специалист. - Непрерывно бдеть над процессом - нереально, для этого вам нужно забыть обо всех остальных делах. А без присмотра вероятны такие инциденты, когда фирма-подрядчик, обязавшаяся установить свайный фундамент на оползневой местности, неожиданно "забывает" о сложной геологии, и экономит на несущей конструкции, по сути, поручая вас в руки потусторонних сил. Учтя тот факт, что каждая не забитая свая может дотянуть до 50 тысяч долларов, и, что проект в селеопасных зонах потребует их от 20 до 50-ти штук, калькуляция станет еще интереснее.

Держать ситуацию под контролем способен лишь технадзор, который, как минимум, раз в месяц должен устраивать рейды по строящемуся объекту. В ваших силах лишь потребовать доступ к проектной документации и смете, а затем выбрать организацию-контролера (она может быть как государственной, так и частной) и передать копии ее инспектору, который обеспечит соответствующее воплощение бумажных планов в реальность. Именно он проверит марку арматуры, толщину бетонной подушки, поинтересуется наличием сертификатов на стройматериалы и прочими мелкими, но очень важными в итоге подробностями.  И ваш дом станет вашей личной крепостью!

Совет инвесторам: спасайтесь от легальных грабежей

Есть очень много крупных строительных компаний, зарекомендовавших себя. Им не нужны темные схемы. Секрет успеха очень прост: выбирайте крупного застройщика, долго находящегося на рынке, промониторив предварительно отзывы о нем.

Помните, что процесс лучше контролировать с самого начала, чем потом проводить контр-экспертизу, судиться и устранять недоделки.

- Проведение судебной независимой экспертизы даже на бумаге зачастую в 3-4 раза дороже, чем стоит сам проект, - пояснил Андрей Николаевич. - Например, только для проверки соответствия геологических условий снова придется пригонять буровую вышку, причем изыскания будут затруднены уже наличествующим сооружением. Так же трудно сверить и соответствие фундамента, а также множество других важных параметров.

Обязательно идите рука об руку с юристами, которые грамотно вычитают договор.

- Часто возникает проблемы с ипотечными кредитами. И лишь профессионал сможет избавить вас от весьма ощутимых неоправданных трат. Приведу пример: нашумевший "Приват-банк" в тогда еще украинском Крыму давал займы на жилье под 16% годовых. Вроде бы, вполне нормально, особенно учитывая то, что потребительские кредиты тогда выдавались под 25-30%. По идее, человек должен был платить по 2 % в месяц. После методичной вычитки выяснялось, что вместо этого он отдает все 180%! Причем, следуя логике и закону, и "тело", и сумма заработка банка по мере выплаты кредита должны уменьшаться. У "Привата" процент был в 2-3 раза больше, чем остаток долга.

Существуют и скрытые проценты: иногда договор успокоительно сообщает, что ваша переплата - всего 0,4%. А вот когда начинаешь суммировать их, просто за голову берешься. Вот на эти и другие нюансы обратит ваше внимание юрист. И договор останется договором, а не пожизненной кабалой.

Рис. 2. Cовместный родственный или дружеский проект - еще не гарантия успеха

Часты ситуации, когда строительное предприятие рождается на основе дружеских, а иногда и внутрисемейных отношений. Однако, как доказывает опыт, они будут тем более долговечными, если пройдут предварительное "освящение" квалифицированным юристом.

- Если вам советуют вложить деньги в это строительство друзья или хорошие знакомые, это еще не значит, что они не были сами введены в заблуждение, - считает Андрей Николаевич. - Грамотнее всего в этой ситуации сделать запрос в стройфирму и выяснить все о том, кто же выступает ее подрядчиками. Если же вас не удовлетворит собранная информация, лучше самому нанять исполнителей проекта.

Справка ЕСТП Блог:

Кадастровое бюро ООО "БТИ Крым" - эксперт в юридическом сопровождении строительства, чья компетентность  проверена временем и огромным числом благодарных клиентов, владеющих коммерческой и частной недвижимостью. Специалисты предприятия сопровождают вас с этапа оформления разрешительной документации от старта и до введения в эксплуатацию проектов любой сложности, помогая выстроить не только здание, но и идеальные отношения с законом.

Предприятие  работает на всей территории Крыма, включая и Южный Берег Крыма, помогая в решении самых распространенных и наболевших вопросов. В первую очередь, это ввод зданий в эксплуатацию, а также легализация самостроев, в том числе пристроек, балконов или гаражей. В этом списке также - оформление дома, его регистрация, узаконивание  и оформление права собственности на землю, получение разрешения и оформление перепланировки. Здесь вам помогут с приватизацией имущества, проведением оценочных работ, а также с государственной регистрацией права в Госкомрегистре. Реально решить проблему ввода в эксплуатацию самовольно выстроенных объектов коммерческой недвижимости и жилых домов.

Сайт ООО "БТИ Крым" - http://volguzov.org

Фото из архива Андрея Иванова.

  0
  3475
Темы
Актуально
Сто раз проверь, один отрежь. Выбираем земельный участок для строительства дома
21.03 Сто раз проверь, один отрежь. Выбираем земельный участок для строительства дома
Вот несколько советов, которые помогут максимально беспроблемно пройти процесс от выбора земли до ее покупки.
 
  2361
Декор из стеклянных банок - делаем оригинальные вещи из самых обычных
20.03 Декор из стеклянных банок - делаем оригинальные вещи из самых обычных
С помощью обычных стеклянных банок можно создать уникальный и экстравагантный декор для дома. В копилку идей для вашего дома!
 
  2572