Ваш регион: Санкт-Петербург 21:00 Мск 06.12.2016
Информационно-аналитический сервис
строительного сообщества
Публикации
14.03.2016

Поместье без места

Что делать небедному жителю средней полосы России, которому перестал нравиться его коттедж, и чей взор все чаще устремляется в заросшую бурьяном даль - туда, где на холме над тихим прудом мирно разрушается как будто бесхозный старинный усадебный дом?

Ответ: умерить фантазию и включить калькулятор. Или... идти до конца.

Разумеется, гораздо дешевле и проще выстроить свое поместье "с нуля". В пользу "графских развалин" есть, пожалуй, только один аргумент, зато весьма сильный: уж в очень красивых местах они обычно расположены. То на холме, с которого открывается красивейший вид, то в окружении старинного парка, то над излучиной реки - и чаще всего подальше от соседей... и потом, руины - это всегда легенда, нередко даже романтическая. С новостроем такого не приобретешь.

Сейчас памятники истории и культуры объединены общим понятием - "объекты культурного наследия". Впервые оно появилось в Федеральном законе "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (ФЗ-73), принятом 24 мая 2002 года. Многие по старинке именуют такие объекты "памятниками", но видимо со временем привыкнут к новой дефиниции. Тем более, что ее можно сократить до удобной аббревиатуры: ОКН.

Теперь - к делу. В довесок к неоправданной дороговизне, к расширенным охранным обязательствам (когда памятниками истории и культуры могут оказаться сразу несколько объектов) потенциальный владелец усадебного комплекса с немалой степенью вероятности может получить еще несколько проблем. Например, таких:

  • не все имеющиеся на усадебной территории объекты недвижимости будут иметь собственника (ничьи права на них не оформлены). Тогда инвестору будет не с кем решать имущественные вопросы. Это потребует сбора большого количества документов и, соответственно, больших временных, а то и финансовых затрат;
  • может быть не разграничена или не оформлена собственность на землю, находящуюся под усадьбой. В этом случае, по закону, ею распоряжаются муниципальные власти, но неизвестно, какой собственник может обнаружиться позже;
  • усадебная территория может одновременно относиться к землям различного назначения (сельскохозяйственного, лесного фонда и т.д.), а не только историко-культурного;
  • наконец, социальные проблемы. Обычно местное население негативно относится к приходу "хозяина" на участок. Приход нового владельца, скорее всего, будет сопровождаться началом строительных работ, установкой заборов... И начнутся разговоры о том, что раньше люди здесь "гуляли" (это верно: следы прогулок видны до сих пор), а теперь "не пройти, не проехать". До новой революции дело вряд ли дойдет, но до мелкого вредительства - очень даже вероятно.

Вместе с тем, весьма важно, чтобы строение считалось именно "усадебным домом", а не бывшей усадебной конюшней, сыроварней, маслобойней и т.п. Дело в том, что органы управления госимуществом постараются не передавать новому пользователю (неважно - арендатору или покупателю) под цели проживания объект, изначально предназначенный под нежилые цели. Прямого запрета на это в охранном законодательстве нет, но все же в идеале, говорят чиновники, цели использования ОКН должны совпадать с его историческим назначением - таков дух ФЗ-73.

Так что будем говорить об отдельно стоящих жилых домах. Стать владельцем такого и менее хлопотно, и более дешево.

Первая плеяда новых помещиков появилась в России, как нетрудно догадаться, в начале 90-х. Пути для этого в те мутные годы были просты:

  • "освоить" бывший барский домик (если он не являлся памятником) в ходе приватизации бывших колхозов;
  • арендовать или купить такой домик у нового владельца.

После принятия ФЗ-73 таких возможностей стало гораздо меньше, так как п.2 ст. 63 этого закона фактически ввел мораторий на приватизацию памятников архитектуры, находящихся в федеральной собственности, до конца 2010 года. К этому времени, как тогда планировалось, все не приватизированные ОКН должны были распределить между несколькими уровнями собственников - федеральными, региональными и муниципальными. Однако стать распорядителем какого-нибудь "дворянского гнезда" можно было и в период с 2002 по 2010 гг. Для этого было, как минимум, четыре способа:

1) стать арендатором;

2) купить исторические руины, нигде не зарегистрированные как ОКН, и восстановить их;

3) получить право на безвозмездное пользование памятником. До начала 2000-х гг. это удавалось только Русской православной церкви, но формально не было запрещено и никому другому. В некоторых регионах страны наследникам старых дворянских родов удавалось, создав юридическое лицо, получить фамильную усадьбу в безвозмездное пользование на 49 лет. Конечно, режим безвозмездного пользования не означает для этих объектов смены формы собственности - она все равно остается государственной, а не частной. И все же не исключено, что, если за 49 лет законы поменяются, то у нынешних пользователей появится преимущественное право на выкуп зданий без участия в аукционах. Важно, чтобы в это время они вкладывали деньги в реставрацию объекта и могли подтвердить инвестиции документально;

4) воспользоваться механизмом приватизации жилья. Допустим, был старый загородный санаторий или какое-либо другое госучреждение - хотя бы музей. Некоторые его работники с незапамятных времен были прописаны в небольшом (на несколько квартир) домике, расположенном где-то поблизости. Часть квартир в этом доме могла быть приватизирована. Закон №73 этого не запрещает - просто, если квартира находилась в доме-памятнике, то для приватизации была необходима справка о том, что архитектурно-художественные элементы интерьера квартиры в собственность граждан не передаются. Если же квартира не имела таких элементов, то проблем и вовсе не было. Затем любой гражданин, теоретически, мог выкупить одну или несколько из этих квартир и распоряжаться ими по своему усмотрению.

Таким образом, все вышеперечисленные объекты стали элементами открытого и свободного рынка недвижимости. Товаром, проще говоря.

Тут мы подходим к главной трудности, которая ожидает всех, кто намерен владеть домами-памятниками.

Любой уполномоченный орган по продаже объектов культурного наследия (федеральный, региональный или муниципальный), получив заявку от потенциального покупателя, должен будет еще до торгов обязательно подготовить для того охранное обязательство. На момент проведения торгов оно должно быть готово. После торгов новый собственник должен будет переоформить это обязательство на себя. По нему собственник принимает на себя обязательства по содержанию объекта культурного наследия, по его сохранению (включая требования к порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ, обязательства по соблюдению режима использования территории объекта культурного наследия), по выполнению требований к условиям доступа к нему граждан, иных обеспечивающих его сохранность требований, которые являются ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект и указываются собственника объекта культурного наследия в соответствии Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ.

Согласно ст. 29 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", условия охранного обязательства подлежат включению в качестве существенных условий в договор купли-продажи объекта культурного наследия или имущественного комплекса унитарного предприятия, в составе которого приватизируется объект культурного наследия.

Не для покупателя, а для арендатора (и вообще любого временного пользователя - безвозмездного, доверенного управляющего, нанимателя и т.п.) процедуры будут непринципиально отличаться, но итог будет тот же: все они будут вынуждены принять на себя охранные обязательства.

При этом эксперты склоняются к такому выводу: брать ОКН во временное пользование под цели личного проживания абсолютно бессмысленно, так как затраты не окупятся никогда. Затраты на покупку тоже вряд ли окупятся, но при этом инвестор хотя бы сможет утешаться мыслью о том, что тратится на свою частную собственность.

Шансы (далеко не 100%-ные) на то, что затраты окупятся, появятся только при использовании объекта под бизнес-цели. Наверное, именно поэтому "вписываются" в такие проекты, как правило, юрлица. Понятно, что их интересуют не маленькие жилые дома.Так что, судя по всему, нынешним охотникам за такими объектами придется искать их в том небольшом рыночном сегменте, который успел сформироваться до принятия 73-ФЗ. В уже забытые 1990-е.

Итак, резюме: переоборудование исторического здания под современное использование требует больших затрат (охранные обязательства зачастую касаются не только внешнего вида памятника, но и его интерьеров, коммуникаций, земельного участка). Гораздо дешевле построить новое здание, изначально приспособленное под нужды инвестора. Зато если кто-то все-таки решится стать владельцем ОКН, ему придется раз и навсегда признать: "Да, в этот раз я попал в историю!"

  0
  2595
Темы
Актуально
Светодиоды как дизайнерский прием
30.11 Светодиоды как дизайнерский прием
С помощью световых решений легко можно привлечь внимание к определенному участку комнаты или ландшафта, а другой сделать незаметным.
 
  2721
Всемирный фестиваль архитектуры - 2016
30.11 Всемирный фестиваль архитектуры - 2016
В этом году в повестке дня были такие темы, как перспективы дальнейшей урбанизации, вопросы жилищного строительства и другие.
 
  2403