Ваш регион: Санкт-Петербург 10:49 Мск 09.12.2016
Информационно-аналитический сервис
строительного сообщества
Публикации
24.05.2016

Жилищное строительство - своеобразие момента

Рынок недвижимости сегодня находится в точке перегиба. Точнее, правильно говорить об участке перегиба, когда прежние тенденции кое-где даже нарастают, но новые проявляются все отчетливее. Тут следует сделать небольшое отступление. Чаще всего, говоря о жилой недвижимости в России, авторы пытаются "растянуть" свое представление на территорию всей страны, а это в корне неверно в силу огромной диспропорции экономической ситуации в разных, зачастую даже соседствующих, регионах. В результате произведенный анализ (как-то) отражает положение дел в отдельных местах, но к другим применим слабо. Даже в столичных городах - Москве и Петербурге - при внешней похожести ситуация весьма отлична, о чем ниже.

Приметы времени

Поражает обилие рекламы - явной и скрытой - "покупай, а то подорожает".

Во-первых, если провести небольшой анализ, то подобные призывы звучали в разных регионах на протяжении последних лет 5-ти, из которых, правда, жилье действительно дорожало в первые годы, но только благодаря ажиотажному спросу и общему предчувствию, что это ненадолго. Кстати, уже примерно с 2012-го года инвесторы с неохотой вкладывались в проекты со сроками окупаемости более 3-х лет. Интересно, что сегодня к общему хору подключились представители власти всех уровней. Какие выводы можно сделать из этого, каждый решает сам. Но мое мнение - пузырь на рынке недвижимости начал сдуваться и останавливаться в этом не намерен.

Во-вторых, начинают уходить в прошлое самые популярные схемы - долевое строительство, ипотечные программы, вернее, происходит их плавная, но неуклонная трансформация. В-третьих, потенциал жилой недвижимости, как способа сохранения и приумножения капитала близок к нулю. Ликвидность жилья становится низкой, что делает инвестиции в него более рискованными и менее прибыльными. И это не заслонить никакими мерами поддержки ипотечных программ. Так называемый рынок девелопера начинает уходить в прошлое.

Инвестирование лиц со средним доходом свободных денег в квартиру в многоквартирном доме в спальном пригороде стремительно теряет популярность.

Кто-то скажет, что вышеприведенные утверждения голословны. Что ж, тогда немного фактов.

О том, что к рекламе подключились представители власти, можно судить по заявлению "строительного" вице-мэра Москвы М. Хуснуллина, слова которого приводят почти все информагентства - "стоимость жилья в российской столице достигла минимума". Объяснение этому простое для тех, кто не в теме - цена на квартиры почти сравнялась с себестоимостью. Не буду усложнять, отмечу только, что себестоимость строительства складывается из цены на земельный участок, стоимости заемных денежных средств, стройматериалов и т.д., причем, каждый из этих показателей - величина переменная, а не константа. Поэтому себестоимость тоже может варьироваться в больших пределах, в том числе и снижаться. Кстати, тот же Хуснуллин косвенно подтвердил это, ужаснувшись внезапному и труднообъяснимому взлету цен на строительную арматуру более, чем в полтора раза конкретно в 2016-м году.

Почему же цена достигла минимума, если возможно снижение себестоимости? Кстати, в снижение себестоимости тоже никто не верит, как и в уменьшение стоимости квартир, что характерно. Следует вспомнить, что цена зависит от спроса гораздо больше, чем от себестоимости, а спрос зависит прежде всего от макроэкономических факторов. Застройщиков понять можно, они привыкли к "рынку девелопера", когда легко продается почти все, что построено, и быстро перестраиваться под новые реалии не хотят, стараясь убедить потенциальных покупателей о временном характере нынешних трудностей. Так что все разговоры о "достижении ценового дна" немного абстрактны. На данный момент, согласно данным государственной статистики, падение реальных доходов населения наблюдается по всей стране. В подобной ситуации думать о квартире в новостройке - даже на выгодных условиях - решится далеко не каждый.

География спада на рынке жилья

Но здесь на повестку дня поднимается вопрос о неравномерности этого падения. Потому что не везде оно проявляется одинаково. Скажем, в Москве, Петербурге и, к примеру, Сочи, платежеспособный спрос сокращается гораздо медленнее, чем в других городах и регионах.

Более того, рынок труда здесь более стабилен, в этих городах больше возможностей, поэтому именно сюда пытаются перебраться из других регионов те, кто начал ощущать там кризисные явления и не видит для себя дальнейших перспектив. И эта доля покупателей не дает планке спроса опуститься достаточно низко, чтобы падение стало заметным. Еще несколько фактов - всего за 5 последних лет в Петербурге возведено такое количество многоквартирного жилья, которое суммарно составляет 10% от всего жилого фонда города! И это не считая того жилья, которое было построено на границе города и формально числится в Ленобласти, поэтому в статистику не входит.

Причем темпы прироста числа многоквартирных домов за городской чертой в прошлые годы превосходили показатели Петербурга. Но в 2016-м году ситуация изменилась. Сейчас многие проекты в Ленобласти откладываются на неопределенный срок. Даже такой крупный застройщик, как Группа ЛСР, отложил застройку территории бывшего Ржевского аэродрома, хотя еще недавно хотел тянуть туда линию легкорельсового трамвая в надежде на бум продаж. Всего за два года планы застройщиков по строительству в "ближней Ленобласти" сократились почти вдвое. Зато появился интерес к возведению жилья в городской черте. Кстати, нечто подобное наблюдается и в Москве, где за четыре месяца текущего года уже выдано разрешений на строительство больше, чем за аналогичный период прошлого года, который стал для столицы рекордным по вводу недвижимости. Все больше девелоперов ориентируются на проекты поближе к центру города, где наблюдается рост.

Кстати, вышеупомянутые рекламные предложения в стиле "покупай сегодня" почти всегда относятся к проектам, которые реализуются в пределах Московской и Ленинградской областей на границах с мегаполисами, где как раз и наблюдается переизбыток нераспроданных квартир.

Периферийные квартирные туристы

Иная картина складывается в тех центрах, которые еще недавно демонстрировали стабильный рост рынка новостроек.

Скажем, в Екатеринбурге, известном своим высотным жилым строительством, начали переносить сроки сдачи некоторых жилых комплексов. Так обладатели вожделенных квадратных метров в ЖК "Первый Николаевский" на перекрестке Готвальда - Европейской вынуждены ждать своей квартиры еще от полугода до года дополнительно, хотя при этом застройщик уже анонсировал начало строительства новых жилых высоток. И это лишь первые ласточки.

А в соседней Перми появились настоящие "квартирные туристы" - это покупатели, которые активно посещают различные объекты, где продаются квартиры, но ничего при этом не покупают. Риелторы сетуют - "туристы" даже не просят снизить цену, просто ходят, смотрят. Благо, объектов на продажу сегодня в городе очень много.

Особенно от падения на рынке жилья страдают города с населением менее 1 миллиона человек. Скажем, по данным Новосибирскстата в 2016-м году в ряде регионов Сибири падение на рынке новостроек составило до 70% от прошлогодних значений. Хотя ситуация заметно отличается от региона к региону.

Что дальше?

Давать прогнозы - дело неблагодарное. В начале 2015-го года почти все эксперты предрекали мрачное будущее строительному рынку, но реальность оказалась иной. Вероятно, к концу этого года ситуация снова изменится. Дело в том, что российский рынок недвижимости не является рынком "по определению" и зависит от многих трудно просчитываемых факторов. Но попробовать увидеть "ростки будущего" все же можно.

Каким будет новый рынок жилой недвижимости? Общемировой тренд на создание качественной городской среды рано или поздно придёт и в Россию. Те, у кого есть деньги на квартиры, в условиях изобилия предложения закономерно начнут выбирать лучшее, что подстегнет к постепенному переходу к реализации более качественных проектов. Хотя часть проектов останется высотными, зато "видовыми" в ущерб качеству. Таков уж российский менталитет.

Можно ожидать, что часть покупателей все больше будет ориентироваться на рынок малоэтажного жилья, а строительство коттеджных поселков вокруг крупных городов усилится.

Начался и продолжится уход подрядчиков из строительного бизнеса, т.к. работать с прежней маржой с каждым годом все труднее, а другие отрасли экономики, которые получили импульс развития из-за новой экономической политики, дают больше возможностей, плюс, там слабее конкуренция.

Демографический фактор. Продолжится поляризация расселения по крупным центрам и как следствие снижение платежеспособного спроса в остальных и дальнейшее ослабление строительной активности. Причем, есть предпосылки, что этот процесс заметно ускорится. Некоторые эксперты вообще считают, что российские города с населением от 100 000 до 500 000 человек включительно фактически обречены. Нет никаких предпосылок, что экономическая ситуация в них будет улучшаться в перспективе, а значит из них будет устойчивый отток населения в более крупные города, что делает рынок недвижимости в них непредсказуемым и рискованным.

Но при этом остается "за скобками" возможность того, что строительство жилья станет новой национальной идеей и приведет к появлению новых микрорайонов малоформатного многоквартирного и некомфортного жилья на окраинах российских городов - новых "хрущевок" XXI века. А число строительных компаний в такой ситуации напротив возрастет.

  0
  2671
Темы
Актуально
Ремонтируем кожаную мебель своими руками
02.12 Ремонтируем кожаную мебель своими руками
Советы по реставрации кожаной мебели, которые избавят вас от необходимости в новых покупках и при этом восстановят предметы обихода.
 
  3126
Декоративная штукатурка - яркая одежда вашего дома
02.12 Декоративная штукатурка - яркая одежда вашего дома
Разнообразие фактур, палитр и оттенков дарит вашему жилищу такой отделочный материал, как декоративная штукатурка.
 
  2597