Ваш регион: Санкт-Петербург 13:33 Мск 05.12.2016
Информационно-аналитический сервис
строительного сообщества
Публикации
03.04.2014

О строительных мифах экономики градостроительства

Себестоимость застройки - фактор, который, безусловно, принимается во внимание при подготовке градостроительных решений, но он не является определяющим. Экономические аспекты градостроительства, экономики города, гораздо более многофакторные, сложные. Они учитывают не только затраты, связанные с созданием каких-либо объектов, но и с издержками различного порядка в периоде жизни таких объектов, характер и экономику взаимодействия градостроительных объектов и систем между собой.

Тем не менее, часто экономическая оценка документов территориального планирования и градостроительного зонирования производится по единственному критерию - низкой себестоимости строительства жилого дома. Неполное представление о себестоимости строительства определило появление разных мифов, которые заставляют обращать на себя внимание при обсуждении градостроительной политики.

Высота и размеры здания напрямую и опосредовано оказывают влияние на многие элементы городской среды, инфраструктуры, стоимость и ценность городской недвижимости. Поэтому контроль габаритов зданий это необходимость. Одним из элементов контроля в системе регулирования градостроительной деятельностью является ограничение предельной высоты зданий.

В настоящее время идут непростые переговоры по установлению предельной высоты зданий в городе Перми, которые сопровождаются, в том числе, дискуссиями об экономике градостроительства. Но видимо, одна из частей в слове "градостроительство" - "строительство" не позволяет не только обывателям, но и отдельным профессионалам отличить экономику городского территориального планирования от экономики строительства. Поэтому часто экономическая оценка документов территориального планирования и градостроительного зонирования производится по единственному критерию - низкая себестоимость строительства жилого дома, хотя это далеко не так. Градостроительные аспекты экономики города гораздо более многофакторные, сложные и учитывают не только затраты связанные с созданием каких-либо объектов, но и с издержками различного характера в периоде жизни таких объектов, факторы связанные с экономикой обустройства и инфраструктурного обеспечения территории, на которой находятся эти объекты. Вопрос большой и требует отдельного обсуждения, цель же данного эссе раскрыть то, что даже более простые вопросы, в которых, кажется, разбираются все, опутаны дымом мифов.

Мифы не означают правду или неправду, но по их утверждениям можно судить, насколько предметы мифов близки к реальности или действительности. Разберем историю о высокой стоимости или неэффективности строительства домов средней этажности, например, 6 этажей.

Многочисленные исследования технико-экономической эффективности зданий, как в отечественной, так и зарубежной теории и практике подтверждают увеличение стоимости строительства с повышением этажности.

Многолетний опыт исследований имеет ЦНИИЭП жилища, результаты которых были представлены в период с 1966 по 1997 гг. в виде методических рекомендаций и руководств по выбору экономически эффективных конструктивных решений жилых зданий различной этажности. Аналогичные исследования проводились в Московском научно-исследовательском и проектном институте типологии, экспериментального проектирования (МНИИТЭП) и Моспроекте. Исследования британских специалистов Фланагана Р. и Нормана Д. на основе обработки эмпирических данных о строительных тендерах позволили вывести алгебраическую зависимость себестоимости строительства от количества этажей. Приведенный ими график U-формы сегодня представляет собой классическое отображение связи стоимости строительно-монтажных работ и этажности.

b7034bb7950c17d433753addf51c7f1d.png

Рис. 1 Зависимость себестоимости строительства от количества этажей

Оценка технико-экономических показателей себестоимости зданий различной высоты выполнялась с учетом множества факторов и производственного и непроизводственного характера. В настоящей статье, в качестве напоминания приведены, схемы анализа строительного производства только по двум аспектам: вертикальные коммуникации здания и наружные ограждающие конструкции.

Миф №1

В 6-ти этажных домах нужно строить лифты, а это дорого. Даже если есть необходимость устанавливать лифты, то это эффективней делать в домах повышенной этажности.

Проведем сравнение стоимости отечественных лифтов с огнестойкостью Е30 для зданий с различной этажностью от 6 до 25 этажей.

В соответствии с нормативами были выбраны минимальные требования по грузоподъемности лифтов для всех зданий - 400 и 630 кг.

В стоимости лифтов учтено требуемое количество и скорость движения лифтов в соответствии с СП 54.13330.2011, утвержденным приказом Министерства регионального развития Российской Федерации (Минрегион России) от 24 декабря 2010 г. № 778 и введенным в действие с 20 мая 2011 г.

Высота здания накладывает требования по организации эвакуационных путей и выходов в целях обсечения пожарной безопасности[*]. С повышением этажности в соответствии с требованиями пожарной безопасности увеличивается число лифтов, добавляются различные элементы лестнично-лифтовых узлов (ЛЛУ).

--------------------------------------------------------------------

[*] Федеральный закон Российской Федерации от 22 июля 2008 г. N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", СП 1.13130.2009 Системы противопожарной защиты "Эвакуационные пути и выходы"

Начиная с 10 этажа, требуется установка двух лифтов, а с 20 этажа 3 или 4 лифта. Количество лифтов требует увеличение площади лифтового холла. Ширина площадок перед лифтами должна позволять использование лифта для транспортирования больного на носилках скорой помощи и быть не менее, м:

  • 1,5 - перед лифтами грузоподъемностью 630 кг при ширине кабины 2100 мм;
  • 2,1 - перед лифтами грузоподъемностью 630 кг при глубине кабины 2100 мм.

При двухрядном расположении лифтов ширина лифтового холла должна быть не менее, м:

  • 1,8 - при установке лифтов с глубиной кабины менее 2100 мм;
  • 2,5 - при установке лифтов с глубиной кабины 2100 мм и более. 

a6cc61cdafafe2f615adad6b37d3c265.png

Рис. 2 Примеры лестнично-лифтовых узлов

Так для зданий выше 28 метров (выше 9 этажей) следует предусматривать выход на одну незадымляемую лестничную клетку типа Н1. На рисунке 2 приведены схемы ЛЛУ с учетом габаритов лифтов[*], площадок перед ними и путями эвакуации. Тип лестницы Н1 означает, что попасть с помощью нее в здание можно только через балкон, то есть через незадымляемую зону. Иначе говоря, попасть в здание непосредственно из лестничной клетки уже нельзя. Выйдя из лестничной клетки на каком нибудь этаже, человек проходит через балкон (воздушную зону), а затем уже попадает в холл или коридор и так далее.

--------------------------------------------------------------------

[*] ГОСТ Р 53770-2010 Лифты пассажирские. Основные параметры и размеры

2a4b679147af3e6634ff261eb4b57540.png

Рис. 3 Схема незадымляемой лестницы Н1

Указанные условия и требования приводят к увеличению площади вспомогательных площадей, которые также необходимо учитывать в экономической оценке типов зданий в зависимости от этажности. Незадымляемые лестничные клетки типа Н1 более надежны по сравнению с лестничными клетками других типов, поскольку для их нормального функционирования не требуется специальной автоматики. Можно сократить вспомогательные площади, применяя систему дымоудаления. Система представляет собой шахту, оборудованную центробежным вытяжным вентилятором. На каждом этаже в шахте обустраиваются отверстия, закрытые клапаном, которые открываются при пожаре. Установка таких систем также стоит денег, что особой экономии, как вы понимаете, не привносит. Кроме того содержание таких систем требует особой дисциплины от собственников жилых домов: охраны и регулярной диагностики, иначе в ответственный момент здание может оказаться без возможности безопасной эвакуации. Так что наружная лестница в борьбе за экономию и минимальную безопасность более практична.

Сравнение показателей лестнично-лифтовых узлов жилых зданий

54c4cc2854f82d3ca5f029d8d23f9d0a.png

Таким образом, видно, что конкурируют по приведенной себестоимости на квадратный метр квартир здания высотой от 6 до 9 этажей. При этом в перерасчете на себестоимость квартиры, например, площадью 70 кв. м разница между ними в 6-ти и 9-ти этажных домах составит около 5 000 (пяти тысяч) рублей.

0192ddaf4f0aa59f224643b5cb31dc00.png

Рис. 4 График изменения приведенной стоимости лифтов к стоимости единицы площади квартир в зависимости от этажности зданий

Начиная с 10-го этажа, удельная себестоимость увеличивается вдвое, по сравнению с 6-ти этажной застройкой, и растет продолжает свой рост с увеличением количества этажей.

Сравним здания в 12 и 6 этажей (Рисунок 5). Здание в 12 этажей, приведенное в примере, содержит 7200 кв. м квартир, стоимость ЛЛУ - 6 784 560 рублей. Шестиэтажное здание, соответственно – 3600 кв. м квартир, но стоимость ЛЛУ - 1 765 520 рублей.

a6071f9d44e5cb251073d35e31abfd23.png

Рис. 5 Сравнение площадей квартир приходящихся на один лестнично-лифтовой узел и стоимости лестнично-лифтовых узлов зданий 12 и 6 этажей

Теперь выполним еще одно упражнение - бюджет ЛЛУ 12-ти этажного здания потратим на ЛЛУ шестиэтажного здания. Получим в два раза больше квартир, результат представлен в виде схемы на рисунке 6.

ec297979b82958fa7f1638ef0fc532db.png

Рис. 6 Сравнение площадей квартир приходящихся на лестнично-лифтовые узлы при одинаковом бюджете расходов на строительство лестнично-лифтовых узлов зданий 12 и 6 этажей

Считаем, что миф разрушен.

Миф 2

При одинаковом количестве квартир в высотном здании и у 6-ти этажных домов, площадь кровли у домов меньшей этажности больше. Кровля - это дорогой элемент здания, и если у шестиэтажного здания кровля больше, значит, все здание дороже, чем здание повышенной этажности, поэтому дома повышенной этажности эффективнее.

Для анализа используем два типа здания с одинаковыми геометрическими параметрами, см. рисунок 7.

b7ba05a7e391cabc18683cc78633438b.png

Рис. 7 Схема геометрических параметров зданий 6 и 15 этажей

В габаритах одного здания размещается одна секция в 15 этажей, в другом положении может быть размещено 2-3 секции по 6 этажей.

Ниже приведено сравнение параметров наружных конструкций зданий и стоимостных показателей.

d15c0a918f1140bb57e1cff26f9cf7a1.png

Поддержим другой миф, что кровля дороже конструкции наружной стены и предположим, что удельная стоимость устройства кровли в полтора раза выше, чем строительство наружных стен. При этом существенных различий в общей стоимости наружных конструкций (кровля и наружные стены) зданий разной этажности мы не обнаружили. Хотя здание 6 этажей по затратам демонстрирует несколько лучший результат. При обсуждении 1-го мифа, мы отметили, что лестнично-лифтовой узел у шестиэтажного здания занимает меньшую площадь на этаже чем у здания 15 этажей. В связи с этим, поэтажная площадь квартир здания средней этажности больше и, следовательно, приведенная стоимость наружных конструкций к площади квартир дешевле, чем у 15-ти этажного здания из нашего примера. Таким образом, и 2-ой миф развенчан. Можно привести еще несколько примеров конструкций и соответствующих смет наружных ограждений, для того чтобы разрушить миф о существенной разнице в стоимости кровли и наружных стен, но результат и так достигнут.

Миф - это коллективная общенародная фантазия, отражающая представление о действительности, построенное на полуправде. Строительные мифы об экономике возникают, когда представители профессионального строительного сообщества представляют своим потребителям, заказчикам пусть правдивую, но неполную информацию о связи элементов технологии и конструкций с окончательной стоимостью конечного продукта строительства.

  0
  6174
Темы
Актуально
Маленькая прихожая - как при минимуме площади добиться максимума комфорта
29.11 Маленькая прихожая - как при минимуме площади добиться максимума комфорта
Маленькую прихожую тоже можно сделать более удобной и функциональной. Нужно только знать несколько хитрых дизайнерских приемов.
 
  3695
6 причин сделать открытые полки на кухне
28.11 6 причин сделать открытые полки на кухне
ЕСТП Блог рассказывает, почему открытые полки практичнее и универсальнее закрытых шкафчиков.
 
  2625