Ваш регион: Санкт-Петербург 05:15 Мск 11.12.2016
Информационно-аналитический сервис
строительного сообщества
Публикации
15.04.2014

Жизнь на высоте

"Жилье комфорт-класса в 25-этажном доме", такие словосочетания не редкость на современном рынке жилищного строительства. И вроде бы никаких противоречий здесь нет, более того, видовые характеристики квартир являются их безусловным плюсом, а какие могут быть видовые характеристики в мало- и даже среднеэтажном доме?! Да и аргументы, типа "современный город, значит, высокий город" звучат не менее убедительно. И ползут этажи жилых зданий российских крупных городов - все выше, и выше, и выше.

ec643f6ad508fc0c33fec283f1f13a62.jpg

Еще в приснопамятной рязановской "Иронии судьбы" появление микрорайонов многоквартирного выскокоэтажного строительства поднималось как насущная проблема. Финальная картинка стартового мультика в этом фильме, где безликие многоэтажки покрывают весь земной шар, обернулась реальностью во многих микрорайонах российских мегаполисов, где, начиная с конца прошлого века, стали появляться "оазисы" типового домостроения. Сначала это были кварталы 5-этажных хрущевок, потом 9-этажки брежневок, потом взяли "новую высоту" 12-16 этажей. Потом Советский Союз закончился, но строительство высокоплотной застройки жилых домов продолжилось и даже нарастающими темпами.

Раньше, в советское время, их появление обусловливалось необходимостью использования малозатратных механизмов подготовки и организации территории для размещения дешевого жилья. Тогда о "видовых квартирах" никто не думал, целью было расселение людей по квартирам в местах, где требовались рабочие руки - как правило, недалеко от заводов и фабрик. О качестве жилья, его комфорте, о комфорте окружающей среды, ее дружественности человеку, думали в последнюю очередь, довольствовались механическим соответствием построенных зданий строительным нормам и правилам. Во главу угла ставилось масштабное строительство, которое было необходимо осуществить в кратчайшие сроки с наименьшими финансовыми и административными затратами. И "тяга" домов вверх была понятной - экономили на всем: минимизировали затраты на инженерную подготовку территорий, на объекты озеленения, пешеходные дорожки и т.д. Разумеется, такое жилье назвать комфортным можно было только сравнительно с его полным отсутствием. Поэтому очень часто, применительно к жилью того периода застройки, использовался термин "временное". Скажем, хрущевкам отводился срок жизни 50 лет. После этого полагалось их сносить.

9f563fd430a192c093a4d4e6d0cea2ae.jpg

Необходимо отметить, что градостроители советского периода действительно достигли низкой стоимости затрат на освоение территорий и возведение жилых массивов. Однако, по всей видимости, оценка стоимости будущего содержания и реконструкции территорий, занятых "временным" жильем, была упущена или умышленно проигнорирована. Фактически, затраты на поддержание этого жилья в пригодном состоянии были просто перенесены на потомков. На будущие бюджеты. И платить за это все в виде налогов вынуждены все жители современных городов. А ведь очень немаленькие деньги, потраченные на "бесконечное латание дыр", могли быть израсходованы на создание новой комфортной городской среды. Другими словами, за дешевое жилье, построенное в те годы, вынуждены расплачиваться сегодня мы с вами - высокими расходами на его содержание.

Вернемся к современной высокоплотной застройке. Начнем с определения, какая застройка является высокоплотной. Для этого нам понадобится термин "плотность населения", который означает "количество жителей, приходящееся на один гектар территории". С данным термином связано еще одно немаловажное определение - для каждого города существует минимальная экономическая эффективность использования городской инфраструктуры. Если количество потребителей, оплачивающих услуги этой инфраструктуры, ниже определенного уровня, сумма платежей, вносимых ими за пользование ею, не позволит поддерживать инфраструктуру в функциональном состоянии и приведет к ее быстрой деградации. Можно рассчитать то количество потребителей, которое сможет обеспечить данный минимальный уровень. Это количество напрямую зависит от плотности населения. Итак, отметим, что населения на территории, для обеспечения их комфортного проживания там, должно быть много. В этом успех городов и проблема деревень.

С другой стороны, плотность населения, при ее чрезмерном увеличении, становится фактором, разрушающим комфортность среды проживания. Дело в том, что с увеличением числа населения увеличивается: и его воздействие на окружающую среду, и количество парковочных мест в придомовой территории, и потребность в большем количестве единиц общественного транспорта, чтобы вывезти к местам работы тех, кто не имеет личного автомобиля. Возрастает количество бытового мусора, генерируемого населением, который нужно как-то безопасно, бесшумно и беспроблемно вывезти. Словом, возрастают траты на поддержание качества организации пространства и инфраструктуры.

Поэтому существует не только минимальная экономическая эффективность использования городской инфраструктуры, но и максимальная плотность населения на территории, выше которой уже невозможно сохранить комфорт проживания. СНиП 2.07.01-89* устанавливает это предельное значение как 450 чел./га.

Обратим внимание, что этот показатель привязывается к локальной территории, а не ко всему городу в целом. Например, к микрорайону, а лучше всего к кварталу. Это происходит потому что, значительную часть своего времени житель города проводит в своем квартале/микрорайоне. Там он посещает магазины, учреждения сферы досуга, спортсооружения и т.д. Поэтому говорить о жилье комфорт-класса в квартале с плотностью населения выше, чем предельное значение плотности населения можно лишь с большой натяжкой. При этом плотность населения города в целом может быть весьма низкой.

Сама же плотность населения зависит, прежде всего, от этажности жилого дома. Чем больше этажей, тем выше плотность. Разумеется, бывают высокоэтажные жилые дома, стоящие обособленно, но в последнее время все чаще появляются кварталы и микрорайоны высотных жилых домов, стоящих кучно друг к другу на ограниченной территории. Заинтересованный читатель с помощью калькулятора легко сможет самостоятельно определить плотность населения своего квартала, используя следующие данные: количество квартир в своем доме - известно; средний размер семьи, проживающей в одной квартире (домохозяйство) в крупном городе можно принять равным 2. Количество домов в квартале легко поддается счету (правда, уже не всегда). Размер квартала вы определите из любой геоинформационной системы, которых в открытом бесплатном доступе множество.

Практика показывает, что плотность населения в районах высокоэтажной застройки, возникающих близ границ всех крупных российских городов, значительно превышает нормативный показатель. Со всеми вытекающими последствиями: превращением придворовых территорий и проездов в зоны бессистемной и хаотичной парковки, отсутствием качественных озелененных пространств, защищающих от шума и пыли, перегруженностью окрестных школ, детских садов и остановок городского общественного транспорта. Говорить о качественной городской среде и "комфорт-классе" в таких местах несколько наивно.

Еще несколько слов о таком важном для городской среды, но практически неизвестном рядовому обывателю факторе, как соразмерность городского пространства. Высота дома не более 20 метров соответствует стандартному профилю улицы, а это позволяет сохранить естественную освещенность городского пространства. Следует подчеркнуть, что тень от высотных домов составляет до 130 метров и препятствует освещенности общественных территорий (улиц, парков, скверов, дворов), т.е. тех мест, где люди проводят свой досуг, а не рабочее время. Кроме того, нерегулируемое размещение высоток разрушает восприятие архитектуры сложившейся исторической части города, что особенно важно для Петербурга, потому что в Москве, увы, воспринимать уже практически нечего, одни высотки.

035aada6fe8d4484ca98d7cb81dae1cc.png

Кстати, многоэтажная жилая застройка практически не встречается в европейских городах целыми микрорайонами и чаще всего представляет отдельные объекты, обеспеченные достаточными площадями окрестных озелененных территорий. Жилые многоэтажки - удел преимущественно азиатских мегаполисов перенаселенных стран типа Китая. Отсюда тезис в начале этой статьи для любителей высоток можно сформулировать как "современный китайский город, значит, высокий город".

Но высокоэтажная жилая застройка осваивает все новые российские городские пространства вблизи окраин. В чем причина ее победоносного шествия? Вкратце ответ на этот вопрос уже прозвучал, но, чтобы избежать обвинений в ангажированности, обратимся к независимым источникам: по словам директора по маркетингу компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Екатерины Гуртовой (здесь и далее цитаты Е. Гуртовой взяты с портала http://expert.ru/northwest/2013/49/metryi-rvutsya-v-vyisotu/) себестоимость строительства зависит от различных составляющих, но прежде всего - от параметров земельного участка и существующих ограничений. В целом, застройщик руководствуется следующей логикой: чем выше здание, тем ниже себестоимость, поскольку уменьшается финансовая нагрузка такого элемента, как стоимость земли.

Понятно, что после определенного высотного уровня себестоимость снова подскакивает вверх, поэтому оптимальной, в зависимости от региона, является высота здания 16-25 этажей. Но, как уже говорилось, оптимальной она является именно для застройщика, который несет расходы по возведению здания, но не несет расходов по его будущему содержанию, которые, впоследствии, лягут на бюджет города и на собственника квартиры. Причем, последние с каждым годом вынуждены платить все больше. Тем не менее, любителей высоты среди жильцов не убавляется. Послушаем снова Екатерину Гуртову: "Людей, выбирающих квартиры на верхних этажах, в принципе, ничего не пугает - ни возможные поломки лифтов, ни прочие рискованные моменты, в среднем видовые квартиры стоят на 20-30% дороже". Только вот есть тут и еще одна маленькая хитрость - в микрорайоне с плотной высокоэтажной застройкой вполне может статься, что то, что было видовой квартирой на верхнем этаже, через небольшое время уткнется в окна соседней высотки. Какой будет вид у хозяев такой видовой квартиры?!

Кстати, насколько высотное строительство дороже мало- и среднеэтажного, эксперты дают самые разноречивые оценки. Напомним также, что себестоимость строительства и прибыль от его реализации совсем не одно и то же.

И последнее, о чем хочется упомянуть, говоря о высокоэтажной жилой застройке, которая, как уже упоминалось, часто выдается за "комфорт-класс". По мнению независимых экспертов, она, будучи приобретенной в собственность жильцом, может быстро - в течение 3-5 лет - и существенно, потерять в своей цене. Совокупность приведенных выше факторов является слишком серьезным бременем, поэтому неизбежен процесс "вымывания" из таких микрорайонов жильцов с относительно высоким уровнем доходов в более комфортные для проживания места города и "прибытием" на их место менее состоятельных людей. Что приводит к автоматическому снижению платежей, направленных на содержание домов и окружающего пространства, и только разгоняет данный процесс. История градостроительства знает множество подобных примеров, во многом, именно поэтому другие страны отказались от этих высокоэтажных высокоплотных жилых микрорайонов.

В заключение хочется отметить, что автор ни в коей мере не против высотных жилых зданий. Задачей автора был краткий анализ существующих тенденций на рынке жилищного строительства в России и только применительно к такому параметру застройки как высотность. И последнее: решение градостроительных задач - необъятная и очень непростая задача, требующая усилий всех общественных и государственных институтов, и решать ее нужно в кратчайшие сроки. В том числе и путем формирования спроса на качественную городскую среду.

  1
  3312
Темы
Актуально
Ремонтируем кожаную мебель своими руками
02.12 Ремонтируем кожаную мебель своими руками
Советы по реставрации кожаной мебели, которые избавят вас от необходимости в новых покупках и при этом восстановят предметы обихода.
 
  3137
Декоративная штукатурка - яркая одежда вашего дома
02.12 Декоративная штукатурка - яркая одежда вашего дома
Разнообразие фактур, палитр и оттенков дарит вашему жилищу такой отделочный материал, как декоративная штукатурка.
 
  2608