Ваш регион: Санкт-Петербург 17:41 Мск 10.12.2016
Информационно-аналитический сервис
строительного сообщества
Публикации
14.05.2014

Дойдем до доходных домов?

Печальный факт: массовое строительство доходных домов в российских городах не начнется до тех пор, пока оно не станет выгодно самим застройщикам. Модные (и не очень) апартаменты - не в счет.

Так получается по целому ряду причин, главная (но не последняя) из которых - отсутствие в экономике "длинных дешевых денег". Так уж вышло, что доходные дома и апартаменты (для простоты объединим эти два понятия) не подпадают под закон "О долевом строительстве", да и законодательство о жилищных кооперативах к ним очевидно неприменимо. А где еще, как не у "дольщиков" или "соинвесторов", можно взять деньги?

Между тем в Европе в среднем до 40% жилья - это именно арендное жилье самых разных ценовых категорий. Там-то у строителей "длинные деньги" есть, да и репутация у них (может, как раз поэтому) получше. Результат - свободный рынок труда, что оказывает благотворное влияние на экономику (люди, арендующие жилье, не привязаны к своей пресловутой "собственности" и свободно мигрируют туда, где есть работа - а работодатель, в свою очередь, может развивать проекты, не слишком заботясь о расселении персонала). Впрочем, что тут первично – "длинные деньги" или "либеральные ценности" - вопрос не такой простой.

Все это - очевидные вещи. И, конечно, очевидны они и для тех, кто по долгу службы призван решать градостроительные проблемы мегаполисов. Например, такие, как "маятниковая миграция" с работы и на работу. В самом деле - может, и Москва избавилась бы от пробок?

Пока что арендное жилье в Москве и Питере существует лишь в несколько неполноценном виде и практически в одной ценовой категории. Конечно, мы говорим об апартаментах. Причем почти всегда их покупают (назовем это так) в качестве единственного жилья. Интересно, что в I квартале 2014 года на рынок только одной Москвы вышло порядка 500 тыс. кв. м апартаментов, что в два раза больше, чем в прошлом году. Тем не менее, мы не ошибемся, если скажем: жители (и квазисобственники) таких квартир получают вместе с ними немало проблем - а "маятниковая миграция", губительная для города, ни разу не уменьшается.

Напомним: апартаменты имеют несколько ключевых отличий от обычной жилой недвижимости.

Собственно, они вообще не являются жильем. Юридически - это гостиничный номер, который имеет в составе две и более комнат площадью не менее 40 кв.м, что и закреплено законодательством. Более того: к зданиям, которые переоборудуются под апартаменты, не относятся градостроительные нормы. К таким объектам не требуется строить инфраструктуру: детсады, школы, поликлиники, парковки. Если их (например, парковки) и строят, то за пользование ими владелец вполне может потребовать любую плату, по своему усмотрению. Вдобавок апартаменты вполне можно строить в санитарно защитных зонах (в бывших промзонах), что, между прочим, не очень полезно для здоровья.

Все вышеперечисленое волнует, пожалуй, только самих жильцов. Но есть и еще нюанс. "Город при переводе земель из нежилой в жилую категорию получает доход в бюджет за переназначение, – отмечал в свое время глава департамента градостроительной политики и строительства Москвы Сергей Левкин. – В случае с апартаментами этого не происходит. Когда речь идет о 500 тыс. кв. м недвижимости, суммы получаются немаленькие. Таким образом, инвестор пытается сэкономить на этих затратах".

Добавим от себя: сэкономив раз, он не стесняется и дальше "выжимать выгоду". В рекламе апартаментов (если читателю повезет понять, что речь идет именно об апартаментах в юридическом смысле) делается упор именно на соотношение "цена-метр". И, если верить рекламе, получается выгодно.

"Но, - продолжает Сергей Левкин, – сегодня гражданин приобрел "квартиру", а точнее, долю объекта недвижимости, и рад, что при этом удалось сэкономить, но проходит время, и он начинает задавать городу вопросы об отсутствии социальных объектов. Но даже если город захочет и сможет построить детский сад или школу, потенциала для этого, зачастую, просто нет: апартаменты появляются в уже застроенных территориях, где построить что-либо рядом просто невозможно".

Дешевизна выходит боком. Поскольку здание считается нежилым, коммунальные услуги рассчитываются иначе (по некоторым расчетам, обитателям апартаментов "коммуналка" обходится в среднем на 20% дороже, чем жителям обычных многоквартирных домов. По той же причине (здание не относится к жилому фонду) собственники не могут создавать ТСЖ, и на них не распространяется Жилищный кодекс РФ. Они не могут прописаться на "своих" метрах, несмотря на все заявления инвесторов о том, что спустя какое-то время это будет возможно.

Так что же? Вообще не строить апартаменты (читай: доходные дома)? Но для любой экономики (кроме разве что "мобилизационной") это - громадное упущение. И громадная упущенная выгода.

Теоретически, доходные дома можно строить для города и за счет города. Скажем, в ведении департамента жилищной политики Москвы находится несколько доходных домов, причем построенных вне программы расселения пятиэтажек. Квартиры предоставлялись либо очередникам (на время), либо сдавались в коммерческий наем. Но эти пять или шесть домов никак не могли "сделать погоды".

Говорят, что на федеральном уровне уже подготовлен законопроект о внесении изменений в Жилищный кодекс и другие законодательные акты, который окончательно сформулирует и закрепит понятие "арендного жилья". Там будет заложена и некая гарантийная база, позволяющая привлекать в эту сферу инвесторов - хотя (добавим от себя) вряд ли там будет приведен адрес банка, "где деньги лежат".

Но если говорить о бюджетном строительстве "доходных домов", то, судя по всему, история эта тоже начнется в Москве. Отталкиваясь от федеральных норм (когда они появятся), Москва должна будет рассмотреть вопрос о том, что она сможет предложить инвесторам на уровне субъекта федерации - но только после выхода федерального закона.

ЕСТП-Блог будет внимательно следить за новостями.

  0
  1726
Темы
Актуально
Ремонтируем кожаную мебель своими руками
02.12 Ремонтируем кожаную мебель своими руками
Советы по реставрации кожаной мебели, которые избавят вас от необходимости в новых покупках и при этом восстановят предметы обихода.
 
  3136
Декоративная штукатурка - яркая одежда вашего дома
02.12 Декоративная штукатурка - яркая одежда вашего дома
Разнообразие фактур, палитр и оттенков дарит вашему жилищу такой отделочный материал, как декоративная штукатурка.
 
  2605