Ваш регион: Санкт-Петербург 19:18 Мск 04.12.2016
Информационно-аналитический сервис
строительного сообщества
Публикации
16.05.2014

Общественные пространства в частной собственности, и никакого мошенничества

Сейчас все больше говорится о комфортной городской среде, признается необходимость строить города для людей, где было бы комфортно существовать: работать и жить. В этом контексте интересен западный опыт строительства "общественных пространств, находящихся в частной собственности".

Сначала давайте уточним предмет разговора. Что такое частная собственность в контексте недвижимости и застройки, думаю, ясно всем. Обычно у нас ее обносят заборами разной высоты, и попасть туда можно только по согласованию с владельцем.

С общественными пространствами все сложнее. В грубом приближении это своего рода противоположность частной собственности: места, доступные для всего населения, а не какой-то малой его части, одобренной собственником. Но в данном случае общественное - не значит ничье. За такими территориями следят и ухаживают городские власти. Правда, такое определение звучит настолько общо, что под него попадают и улицы, и тротуары, и пустыри, и лужайки.

В контексте градостроения и градопланирования под понятием "общественное пространство" понимается все же не такого рода "вакуум", но благоустроенные зоны, в какой-то степени озелененные, снабженные урнами и местами, где можно посидеть, скажем, уставшему пенсионеру, или человеку, вдруг захотевшему пообедать на свежем воздухе. По расчётам психологов, социологов и других специалистов этого профиля, для комфортного пребывания в плотно застроенном районе деловой активности (где житель мегаполиса проводит значительную часть своего времени) отношение территории общественных пространств к площадям офисов должно быть порядка 1:50. Важно, что за доступ к таким пространствам не должна взиматься плата, потому что в противном случае это уже будет никакое не общественное пространство, а коммерческое: кафе, ресторан, платный парк или обзорная площадка.

Для успешного развития города и повышения комфортности городской среды требуется, чтобы подобные места выглядели эстетично и привлекательно и, в идеале, вдохновляли бы людей, проводящих там время, на общение. Следовательно, проектирование общественных пространств, их обустройство, поддержание в опрятном состоянии требует не только сил, но и финансов, которых, зачастую, у городских властей на это не хватает.

Но за рубежом был придуман хитрый способ решить проблему, а именно "общественные пространства в частной собственности" (англ. Privately Owned Public Spaces (POPS)). По задумке, это частная территория (вернее ее часть), которая функционирует как общественное пространство, но ухаживают за ним не городские власти, а собственники. Как же заставить владельца здания открыть часть своей территории для посещения публики, да еще и на безвозмездной основе? Конечно, могут попасться особо сознательные владельцы, которые будут готовы сделать такой шаг на благо общества и города, но таких найдутся, хорошо если единицы.

На более широкие массы может повлиять только введение бонусов, таких как ощутимые налоговые льготы, разрешение на строительство более высокого здания (в районах, где существуют какие-либо ограничения этажности) или увеличение общей площади проекта. Как показал зарубежный опыт (такие предложения были введены в Нью-Йорке, Сиэтле, Сан-Франциско, Токио, Гонконге, Бангкоке, Тайбэе, Мельбурне, Сантьяго и проч.), это начинание было встречено с большим интересом и нашло существенный отклик.

Если вы заметили, все эти города являются крупнейшими деловыми центрами, изобилующими небоскребами и высотками. Неудивительно, что дополнительные общественные пространства особенно здесь необходимы. Ведь кварталы небоскребов, хоть они коммерчески выгодны, и зачастую, без их строительства обойтись никак нельзя, все же не являются средой, комфортной для человека. Сюда не проникает достаточно света и воздуха, закрыта большая часть неба. Таким образом, для того чтобы работникам офисов, расположенных в подобных зонах, было комфортно, у них должна быть возможность "спрятаться" на какое-то время в уютных "зеленых оазисах".

555a0d4736fa1e115ac116e2dd91710d.jpg

Фантазия сразу рисует райские уголки посреди бетонных джунглей, но праздновать победу еще рано. Если пустить процесс оборудования таких общественных пространств на самотек, то никакого чуда не произойдет, так как законы современного мира диктуют всем стремление получать максимальную выгоду при минимальном количестве затраченных усилий. Поэтому перед застройщиками и собственниками, решившими воспользоваться вышеуказанными бонусами, появляется два глобальных искушения. Прежде всего, это идея получить желаемую льготу и взамен построить чисто номинальное "общественное пространство", по факту унылое, относительно запущенное, неудобное и неэффективное место, своего рода расширенный газон, где может быть что-то и есть, но далеко не привлекательного уровня. Ну а если компания решит благоустроить часть своих территорий качественно и добросовестно, то опять же велик соблазн приложить все усилия, чтобы кроме сотрудников, туда нашло дорогу как можно меньше "сторонних людей" (для которых, собственно изначально все и затевалось). Добиться этого достаточно просто: можно спрятать знак, обозначающий пространство как "общественное" куда-нибудь подальше или разместить его значительно ниже уровня взгляда. Или можно организовать площадку во внутреннем дворике или вовсе на террасе какого-нибудь высокого этажа, куда можно попасть только через проходную. Из приведенных примеров понятно, что "оригинальных" идей такого рода можно придумать много, если нет предельно четкого свода правил и требований для подобных зон.

b7828bd7ee720896eff42056b3c55046.png
На самом деле, реализация идеи уже на этом этапе - достаточно большое достижение. Если такие уголки существуют, то найдется и активная часть населения, которая будет создавать списки "секретных" адресов, распространять их среди друзей и знакомых, или даже в открытых источниках интернета. Но, конечно, от городских властей тоже требуется законодательная инициатива: должны быть разработаны стандартизированные знаки, указывающие, что рядом есть общественное пространство, должен быть четко прописан порядок их размещения, вплоть до сантиметра, должно быть осуществлено какое-то продвижение знака в массы. Следует проводить проверки соответствия реального положения вещей тому, что указано в правилах. Это требует сил и времени, но все-таки затраты будут гораздо меньше, чем если бы такие площадки строились и поддерживались за счет городских бюджетов. Оговоримся, что появление общественных пространств в частной собственности не отменяет необходимости остальных мер по благоустройству и озеленению городских территорий, сооружению парков и скверов.

Развитие наших городов идет такими бурными темпами, что уже вплотную подошло к той черте, где пора задуматься о создании общественных пространств и у нас. Все больше и больше конференций проводится в среде архитекторов и теоретиков градостроительства, где поднимается этот вопрос. И это как раз тот случай, когда многих ошибок можно избежать сразу. Конечно, путь к реальному оборудованию таких зон перед нами лежит еще длинный, особенно если учесть уровень общей сознательности как застройщиков и собственников, так и рядовых горожан, а также невысокую реальную действенность законов, но дорогу, как говорится, осилит идущий.

Примеры удачных и не удачных общественных пространств в частной собственности:

8804e54179739ed11d0ff9ee0ab86092.jpg
(Представление о том, насколько подробно следует описывать требования к обустройству общественных пространств, можно получить, например, на сайте администрации Нью-Йорка).

  0
  2336
Темы
Актуально
Обновляем внешний вид дома или квартиры: кладем декоративный камень
25.11 Обновляем внешний вид дома или квартиры: кладем декоративный камень
Отделка декоративной каменной плиткой сегодня становится популярным способом декора. Вот ряд советов по правильному применению этого материала.
 
  2505
Дом с мансардой. Особенности проектирования и строительства
25.11 Дом с мансардой. Особенности проектирования и строительства
Рассмотрим совместно с профессионалом основные нюансы возведения загородного дома с мансардой и выслушаем его рекомендации.
 
  3034