Ваш регион: Санкт-Петербург 11:10 Мск 06.12.2016
Информационно-аналитический сервис
строительного сообщества
Публикации
22.07.2014

Пузырь почти надулся

Не будем сейчас о политике, хотя она, безусловно, имеет отношение к сложившейся ситуации. Перейдем непосредственно к сути. А она очень проста - принимая во внимание все внешние и внутренние факторы, можно с большой долей уверенности сказать, что пузырь на российском рынке недвижимости достиг состояния, близкого к критическому.

Что будет, когда он лопнет, хорошо видно на примере такой страны, как Испания, где это уже произошло. Пока специалисты спорят, закончилась стагнация в испанском строительстве или еще продолжается, общее экономическое положение в этой стране радужным не назовешь. Кстати, когда испанский кризис разразился, тоже казалось, что оживление рынка жилья - дело ближайшего будущего. С тех пор прошло почти 5 лет, но новый строительный бум в Испании все откладывается.

"Но Испания далеко, жилье там строили с чисто спекулятивными целыми, а у нас огромная часть населения "ютится", мечтая о собственной комфортабельной квартире в многоквартирном доме". По крайней мере, такой вывод можно сделать, если проанализировать, что говорят и что строят застройщики нашей страны. Все крупные российские города "обросли" так называемой агломерацией, еще совсем недавно называемой спальными районами, представляющей огромные территории многоэтажной жилой застройки близкорасположенных безликих домов. Причем, большая часть строительной активности в этих городах происходит именно в этой самой агломерации, которая все дальше уходит в бывшие земли сельхозназначения и прочие островки лесов и лугов. В некоторых городах такая застройка располагается на намывных территориях, что не меняет ее характер, но позволяет в рекламных проспектах говорить о "видовых квартирах".

Несмотря на появляющиеся тут и там отдельные хорошо аргументированные тексты противников такого положения дел и, соответственно, сторонников создания более дружественной городской среды, иные предложения жилой недвижимости значительно менее популярны и более дороги. И наоборот, городские власти очень расположены к появлению "агломераций", объясняя это "интересами ютящегося населения". Такому расположению дополнительный вес придает и большой процент представителей строительного комплекса в городских и региональных властях разного уровня. А также удивительная наивность среди будущих обладателей квартир в зоне агломерации, заставляющая их закрывать глаза на все будущие неудобства жизни в этом месте, если "цена квадратного метра" там "дешевая".

Но вернемся к "пузырю". Главная особенность достижения им фазы "бабах" - это почти полное отсутствие у присутствующих ощущения, что может рвануть прямо сейчас. Кажется, что пузырь будет надутым вечно, а точнее говоря, у него большие резервы раздуваться еще лет эдак 10, 15, 20… Ведь уже случались кризисы, но как-то быстро заканчивались и "Россия это не Испания".

И все же "звоночки" периодически поступают. Первым таким звоночком стал резкий скачок цен на рынке жилой недвижимости в начале текущего года. Когда люди бросились скупать квартиры, опасаясь возможных санкций со стороны Запада. Вторым звоночком стал не менее сильный "отскок" - уже к концу второго квартала, - что свидетельствует о слишком большой зависимости рынка недвижимости от внешних факторов. Далее последовали разные интересные новости про количество обманутых дольщиков, которое "вдруг" резко выросло, например, в Петербурге. По некоторым данным - в 100 раз. И хотя всякий раз тут же появлялись успокоительные опровержения, что, мол, просто не так сосчитали, осадочек оставался.

И вот сегодня на Фонтанке.ру прозвучала новость, ставшая апофеозом этой пузырной надутости. См. здесь. Даже сам заголовок для пытливого ока может сказать очень многое - "Девелоперы советуют…" Когда это у нас девелоперы советовали?! Они привыкли к совсем иной форме убеждения клиентов, например, агрессивной и навязчивой рекламе, в которой обещается "райская жизнь" в будущих многоквартирных домах "с видом на залив, реку, т.д." И вдруг читаем, что квартиры следует покупать не для проживания в них, а сугубо с инвестиционной целью!

Причем, в начале статьи нас откровенно пугают "банками России", которые не гарантируют сохранность наших денег в отличие от всегда ценной жилой недвижимости. Далее говорится о покупке квартиры на "ранней стадии строительства", читай, "долевом участии в строительстве". И особенно подчеркивается, цитирую, "о надежности вложений в недвижимость говорит и тот факт, что предпосылок к снижению цен на строящееся жилье не наблюдается, а вот плавный, но устойчивый рост присутствует". После этих слов можно поставить точку. Ведь на этом же самом информационном ресурсе - Фонтанке.ру - есть еще одна новость о том, что "Группа компаний "Город" не возобновила активное строительство трех жилых комплексов на 5,4 тысячи квартир, несмотря на обещания сделать это после 20 июля, сообщают дольщики компании" См. здесь. Что и говорить, надежно как в банке.

Автор ни в коей мере не собирается упрекать девелоперов и застройщиков. Бизнес есть бизнес. Есть спрос, будет и предложение. Инвестиции в недвижимость это действительно один из инструментов сохранения денег. Просто хочется предостеречь всех участников этого процесса от непродуманных решений, реализация которых может повредить всем, девелоперам в том числе, как свидетельствует испанский опыт.

И обратить внимание на еще один аспект, который редко упоминается в связи с "инвестициями в недвижимость". Дело в том, что покупка квартиры с инвестиционными целями несет еще одну опасность для покупателя и самого объекта недвижимости. Если квартира куплена, чтобы просто вложить деньги, и эта квартира в новом доме пустует, - речь не идет о Москве и Петербурге, где спрос на аренду квартир есть всегда - такая квартира очень негативно действует на дом, в котором она расположена. Во-первых, мощности водоснабжения, канализации и прочих коммуникаций рассчитываются на определенный объем потребления, и если они эксплуатируются в "недогруженном" режиме, а в пустой квартире их некому "загружать", это приводит к их быстрому износу, старению, недополучению средств на амортизацию. Весь дом быстрее ветшает.

Если же квартира будет активно сдаваться другим жильцам, то такие жильцы вряд ли будут рачительными хозяевами общедомового имущества, мест общего пользования. А если в доме очень большой процент "инвестиционных" квартир, то жить комфортно в этом доме вам, скорее всего, не придется. Поддержание многоквартирного дома в хорошем состоянии – дело рук, прежде всего, самих обитателей. Вообще, главным минусом такого дома является чрезмерное количество его "хозяев", которым трудно договориться между собой и соблюдать единые правила и стандарты жизни. На практике это осуществимо лишь в доме, где каждый знает всех своих соседей, что немыслимо в 25-этажном "жилмассиве" со многими лестницами.

В результате, качество жизни в любом "очень многоквартирном" доме со временем будет ухудшаться, приводя к довольно быстрому снижению и стоимости самой квартиры. Скорость этого снижения зависит от многих факторов, в числе которых и этажность дома, и количество лестниц в нем.

Так что с тезисом, что "стоимость жилья со временем будет только расти" можно поспорить. Риски есть и в таких инвестициях, каждый должен принимать решение сам. Особенно, когда пузырь раздувается.

  0
  3033
Темы
Актуально
Светодиоды как дизайнерский прием
30.11 Светодиоды как дизайнерский прием
С помощью световых решений легко можно привлечь внимание к определенному участку комнаты или ландшафта, а другой сделать незаметным.
 
  2706
Всемирный фестиваль архитектуры - 2016
30.11 Всемирный фестиваль архитектуры - 2016
В этом году в повестке дня были такие темы, как перспективы дальнейшей урбанизации, вопросы жилищного строительства и другие.
 
  2396