Ваш регион: Санкт-Петербург 22:47 Мск 03.12.2016
Информационно-аналитический сервис
строительного сообщества
Публикации
28.08.2014

Восток дело тонкое, или хитрости китайского строительства

Сейчас все чаще и чаще (и у нас, на ЕСТП Блог в том числе) мы слышим новости о том, что китайские строители собираются что-нибудь построить где-нибудь на необъятных просторах России. Все к этому относятся по-разному: кто-то позитивно (иностранные инвестиции в экономику), а кто-то настороженно. Все-таки знак "made in China" завоевал в массовом сознании не слишком хорошую славу. Ну а теперь, когда из Москвы приходят новости, что Китай будет строить не только мосты да заводы, но и жилье, давайте попытаемся разобраться в том, как же, собственно, строят в Поднебесной.

И действительно, опыт Китая заслуживает как минимум внимания и изучения, ведь им за несколько десятков лет удалось изменить страну настолько, насколько многим не удается и за 100. Так, на момент начала введения активных экономических реформ в 1980-х в китайских городах жило всего около 18% населения страны. На 2003 год эта цифра уже достигала 40%, а на 2013 - 53%. И это только те, кто официально "прописаны в городах", так что сюда можно еще приплюсовать этак 150 миллионов неофициальных мигрантов. Если не больше. Чем не "экономическое чудо".

Достичь его удалось благодаря многим факторам, одним из которых явилась хорошо спланированная стратегия экономического роста. Согласно этой стратегии были выделены так называемые "специальные экономические зоны", на развитие которых были брошены максимальные силы, потому что развить такую немаленькую страну как Китай равномерно и в столь сжатые сроки оказалось не под силу даже чудо-китайцам.

В результате налицо серьезные различия в уровне развития территорий КНР, о чем все обычно как-то забывают. Китай (по уровню урбанизации, географии распределения промышленных зон и зон экономического развития, а также темпам роста ВРП) Китай можно разделить на 4 зоны: Восточное побережье, Центр, Запад и Северо-восток.

Самой развитой территорией считается Восточное побережье - сюда входят такие знаковые мегаполисы как Пекин, Шанхай и Гонконг/Гуаньчжоу, а также такие успешные области как Дельта Жемчужной Реки ("крупнейший производитель электронного оборудования, игрушек, одежды и текстиля, продукции из пластика и других товаров. На экономическую зону Дельты Жемчужной реки приходится примерно одна треть торгового оборота Китая — здесь расположены заводы более 75 тыс. предприятий Гонконга" - прим. Википедия. Плюс сюда же относятся - автономная территория Макао, особо известная своим финансовым сектором и игорной зоной), а также Золотой треугольник Янцзы (вклад которого в национальный ВВП составляет 21 % - см. Википедию), Пекин-Тьянцзин-Таншань.

Далее по уровню развития следует Центральный регион, где уровень урбанизации ниже, но где сконцентрирована большая часть производств, далее идет Северо-восток. Здесь в основном базируются предприятия тяжелой промышленности, принадлежащие государству, и ресурсозависимые предприятия. Самым бедным регионом является преимущественно аграрный Западный регион.

Таким образом, имеем примерно такую картину:

(На 2,8% территории страны сконцентрировано 18% населения, которые создают 36% национального ВВП.)

750f2b906ca560dcb213d2e06251a94d.png

Схема развитости провинций Китая по фактору ВВП на душу населения (по данным National Statistics Bureau of China, 2005). Чем темнее цвет - тем больше ВВП.

До самого недавнего времени в Китае действовала система прописки, жестко разделяющая население на "горожан" и "крестьян". Курс на отмену этой системы был озвучен только в начале 2014 года, и на полную ее ликвидацию, конечно, потребуется время. Вместе с тем, несмотря на эти трудности и невозможность получения официального статуса, все больше и больше крестьян (миллионов от 160 до 260) вынуждены перебираться на заработки в город. Почему вынуждены? Все просто - по причине крайней бедности.

По данным независимых статистических служб, в Китае до сих пор значительное число людей "недотягивает" до международного прожиточного минимума в 1$ в день, и многие семьи (или их кормильцы) вынуждены уезжать на заработки. Правда, китайцы едут не заграницу, а в другие, более развитые районы в составе Поднебесной. Хотя, наверное, эта "не заграница" есть понятие сугубо юридическое, потому что для обычного жителя какой-нибудь деревушки, затерянной в материковой части Китая, небоскребы Гонконга или Макао с их неоновыми огнями, думаю, будут казаться не то что другой страной, а чуть ли не иной планетой. Следует отметить и то, что жители даже соседних провинций плохо понимают язык друг друга.

И всем этим людям, готовым на тяжелый труд и лишения вдали от родных краев, надо где-то жить в городе. Еще раз отметим, что речь идет о людях скорее всего необразованных и отчаявшихся, тех, у кого по большому счету особого выбора нет. Таким важно, чтобы был хоть какой, но "свой угол" или хотя бы крыша над головой, а не качественность строения, благоустройство прилегающих территорий и хорошая экологическая обстановка. Принимая во внимание эти факторы, рассмотрим такое интересное явление, как структура китайского мегаполиса.

Согласно исторической традиции и правилам фен-шуй в самом центре китайского города располагаются государственные учреждения. Вокруг них (все еще в центре) на протяжении нескольких поколений живут обеспеченные граждане со стабильно высоким уровнем дохода. Далее идут деловые и коммерческие районы. Затем следует кольцо пригородов, где в близком соседстве с разнообразными фабриками и заводами кучно селятся мигранты из деревень и рабочий класс. Частично эти территории переходят в число благополучных районов путем реконструкции участков, наиболее приближенных к центру. В таких "обновленных" территориях селится так называемый "средний класс". Хоть в Китае достаточно сильно расслоение населения (джентрификация) и фактически отсутствуют "социальные лифты", но у наиболее удачливых и талантливых специалистов порой все же получается улучшить свое благосостояние и положение в обществе.

Новейшая тенденция развития китайских городов заключается в появлении еще одной, "новой" прослойки: на окраинах мегаполисов, на землях, которые раньше городскими территориями не являлись, начинают строиться комплексы элитной недвижимости и виллы для богачей, которые могут себе позволить сбежать от суеты и смога. Спрос на эту недвижимость колоссальный, так как проблемы с экологией в Китае нешуточные. Количество разнообразных загрязнителей воздуха здесь превышает нормы в десятки раз и по данным ВОЗ уносит около 3 миллионов жизней в год. Причин тому много: это и сверхактивное производство, и эффект теплового острова, более чем актуальный для новопостроенных бетонно-асфальтовых городов Китая, использование исключительно котельных, работающих на угле - и это в самой густонаселенной стране в мире - и прочее, и прочее. В 2014 году правительство Китая взяло курс на "искоренение" загрязнения воздуха, но согласно данным исследований на его очищение до допустимых показателей скорее всего уйдет никак не меньше 7 лет. Неудивительно, что загородные виллы, где есть хотя бы иллюзия чистого воздуха, - нарасхват. Впрочем, как и любая другая недвижимость в городе.

8f07ba6093ddb18f2f6d1a093e3f7501.png

Вместе с тем, не будем забывать о специфике плановой экономики, и о специфике "китайского чуда". План по достижению "энного количества процентов роста ВВП" никто не отменял, так что в строительстве (которое, как ни крути, является одной из наиболее доходных отраслей) заинтересованы не только интенсивно переезжающие в города граждане, но и чиновники всех мастей. Ведь в Китае ключевым фактором для назначения госслужащего на следующий срок или повышения по службе является не "глас народа", а прирост ВВП на вверенной ему территории. Таким образом, складывается ощущение, что в том, чтобы домов строилось больше и больше, заинтересованы вообще все. Поэтому они и возводятся, по данным некоторых источников, аж по 20 новых городов в год. Правда, 64 миллиона домов при этом вакантно и простаивает.

Многие дома - порождения строительного бума - не заселены, потому что население все же не способно богатеть такими астрономическими темпами, чтобы позволить себе приобрести все эти вожделенные квартиры. Даже если не брать в расчёт самых бедных жителей, среднестатистическому китайцу приходится сначала работать 15-20 лет чтобы иметь средства на первоначальный взнос по ипотеке, и потом еще 20-30 лет, чтобы полностью ее выплатить. Но несмотря на такую "кабалу", китайцы все же мечтают о собственном жилье в городе, и во многом благодаря этому психологическому фактору цены на недвижимость продолжают неуклонно расти, рождая знакомый и нам "ценовой пузырь".

Но девелоперов и инвесторов "простой" домов и даже целых городов совершенно не пугает, потому что по всем прогнозам урбанизация Китая и прирост его населения будут только увеличиваться, так что пустующие сегодня города скорее всего заполнятся.

a119741702d3fc2671cf2e1733944cb8.png

Теперь пара слов о том, как именно происходит процесс строительства города в Китае.

Оговоримся, что такая стратегия строительства не может существовать и быть сколько-нибудь эффективной в условиях экономики открытого рынка, где все базируется на рыночном спросе. В Китае же все планирует государство - в зависимости от своих соображений о целесообразности, которые не всегда ограничиваются лишь экономическим спросом (иногда, например, нужно поднимать некие "депрессивные регионы"). Именно государство дает компаниям-девелоперам разрешение на проектирование и строительство в обмен на их финансы, на которые строительство непосредственно и осуществляется. Такой долгосрочный контракт на владение территорией обычно заключается на 70 лет. В то время как срок эксплуатации китайского дома составляет всего 35 лет. (Для сравнения, у нас самыми "хрупкими" домами являются "хрущёвки", а их срок эксплуатации по нормативам составляет 50 лет, а по некоторым исследованиям и того больше. Со сталинскими и европейскими домами сравнивать вообще не будем, потому что как-то печально). Но китайцы - люди дисциплинированные, поэтому точно в срок окончания эксплуатации дома его снесут и построят на этом месте новый. Что будет с людьми, купившими там квартиры, мы узнаем в ближайшие годы, когда как раз начнется первая волна перестроек. Ну, а по истечении 70 лет у государства вполне могут появиться какие-то новые планы на эту землю.

Что касается инфраструктуры, то эта забота опять же ложится на плечи застройщика, который обязан соблюсти все установленные нормы по транспортной доступности, а также по наличию и размещению аптек, магазинов и прочих социальных служб. Архитектура остается на усмотрение застройщика, который, имея уже и так немало трат, лишь несколько модифицирует существующие типовые проекты, обычно максимально высокие, насколько позволяют строительные нормы. Поэтому в китайских городах строятся жилые здания порядка 30 этажей.

Отметим, что в Китае запрещено откладывать начало строительства. После получения лицензии, нужно сразу же начинать строить. Поэтому и складывается поражающая европейцев ситуация, когда на самых "лакомых" (по мнению привыкших к свободой рыночной экономике инвесторов) местах в Китае можно увидеть маленькое невзрачное, непритязательное здание или даже парковку. Это единственный способ "потянуть" время, пока цена на участок не поднимется до нужного уровня - быстренько построить что-нибудь, что через год-другой не жалко будет снести, а потом уже реализовать тот проект, ради которого все затевалось.

Таким образом, китайская модель - довольно специфичное явление, которое исправно функционирует преимущественно благодаря плановому характеру экономики, законопослушности граждан и идеальной работе всех инстанций, следящих за неукоснительным исполнением законов. У нас же нет такой практики, и в тех условиях, когда никто не отвечает головой (в буквальном смысле) за выполнение всех правил, регламентов и норм, строительство квартир сроком службы в 35 лет не вызывает особого оптимизма. Ведь у нас "нет более постоянного, чем временное".

  0
  1803
Темы
Актуально
Обновляем внешний вид дома или квартиры: кладем декоративный камень
25.11 Обновляем внешний вид дома или квартиры: кладем декоративный камень
Отделка декоративной каменной плиткой сегодня становится популярным способом декора. Вот ряд советов по правильному применению этого материала.
 
  2501
Дом с мансардой. Особенности проектирования и строительства
25.11 Дом с мансардой. Особенности проектирования и строительства
Рассмотрим совместно с профессионалом основные нюансы возведения загородного дома с мансардой и выслушаем его рекомендации.
 
  3017