Ваш регион: Санкт-Петербург 21:17 Мск 07.12.2016
Информационно-аналитический сервис
строительного сообщества
Публикации
29.01.2015

Строительная турбулентность

Мы уже писали ранее, что Россия в конце прошлого года попала в зону самой настоящей турбулентности. Сейчас хочется подробнее остановиться на фактах и факторах, определяющих своеобразие ситуации. Хочется надеяться, что данная маленькая статья поможет людям лучше ориентироваться в происходящем, быть готовыми к новым поворотам событий - насколько это возможно в данных обстоятельствах - и станет своеобразной шпаргалкой для потребителя.

Информационная турбулентность

Наибольшая опасность для рядового гражданина - назовем его так - по моему мнению заключается в том, что в период турбулентности совершенно непонятно, как будут развиваться события дальше. Не в далекой перспективе, а буквально уже завтра, которое стремительно надвигается. Привычные информационные источники - телевидение, интернет, пресса - начинают давать сведения и делать выводы, которые противоречат не только тому, что говорят об этом другие, но даже и тому, что сообщал сам такой источник в недалеком прошлом. В результате рядовой гражданин натурально впадает в ступор и уже не анализирует самостоятельно ситуацию, к чему он, положа руку на сердце, и раньше-то не очень был готов, а выбирает наиболее убедительный источник и свято верит всему, что этот источник вещает. Или вообще отказывается верить кому-либо, кроме слухов. Понятно, что слухи при этом расцветают пышным цветом.

Но вернемся к строительству. Если проанализировать, что говорят и что пишут на эту тему за последнее время, действительно можно впасть в растерянность. Часть девелоперов предрекает сокращение числа проектов в жилищном строительстве, доходя в мрачных прогнозах до цифры в 70% падения от уровня прошлого года. Другая же часть напортив, ссылаясь на данные статистки, прогнозирует, что строительство станет, наконец, локомотивом забуксовавшей экономики и будет только наращивать свои темпы, оставаясь едва ли не единственным островком стабильности. Интересно, что есть и те, кто вовсе не замечает никакого кризиса и упирает на то, что жилая недвижимость всегда была самым привлекательным вложением средств, да и строительные материалы для создания "коробок" зданий на 90% производятся в России, а значит, не подорожают слишком сильно. Кстати, в прошлом году было введено в эксплуатацию рекордное количество жилья, см. график.

index.png

Кому же верить в данной ситуации? Вероятно, никому. Дело в том, что строительство - как и все другие отрасли экономики в нашей стране - очень сильно зависят от принимаемых властью политических решений. А эти решения в конце прошлого - начале этого года не отличались сбалансированностью и последовательностью. Напротив, часто ситуация радикально менялась в течение одного дня. По традиции комментировать политические решения не будем.

Делать долгосрочные прогнозы в зоне турбулентности невозможно по определению. Поэтому рассмотрим период до 1 июня 2015 года. По оценкам экспертов, именно к этому моменту ситуация "сложится" в целом по стране. Итак, что же ожидает рынок по строительству объектов жилой недвижимости в этот временной интервал? Чтобы ответить на вопрос, следует определить, как будет вести себя каждый из участников рынка.

Строительные компании

Определяющим фактором успешности для строительных компаний станет возможность привлечения достаточного количества финансовых средств. Надо помнить, что получить кредитные средства по действующим условиям Центрального банка практически невозможно, т.к. это очень невыгодно для получателя. Поэтому решающее значение для компании приобретает "умение договариваться" с властными структурами различного уровня. Это и раньше было мощным подспорьем, но в нынешних условиях станет жизненно необходимым.

building_1.png

Можно сказать, что на рынке останутся только те строительные компании, кто имеет связи "в верхах". Именно они могут рассчитывать на "особые" условия по кредитным ставкам, например, попасть в разного рода программы по субсидированию ставки рефинансирования из бюджетных денег. Не забудем также и про то, что строительные материалы уже выросли в цене и будут только дорожать с течением времени, что выросли тарифы естественных монополий - все это станет дополнительным бременем для строительных организаций. И может разорить те из них, которые не обеспечат себе поддержку властных структур.

Кроме того, все чаще наиболее интересные проекты, участки и подряды будут раздаваться без конкурса - в целях экономии времени и денег. И "приближенные" компании закономерно могут получить эти самые лакомые кусочки. В целом, возрастет влияние властных и регулирующих структур, с которыми придется договариваться строителям. Особенно это будет заметно в таких регионах, как Крым, Чечня, Москва и Московская область, Краснодарский край.

Потребители - рядовые граждане

Столь популярные еще недавно схемы долевого строительства потихоньку будут сдавать позиции. Во-первых, это самый рискованный способ в период турбулентности. Во-вторых, снижение доходов простых граждан будет лишь усиливаться по мере дальнейшего втягивания страны в кризис. Сегодня это снижение не очень заметно и даже создает иллюзию, что ситуация мало отличается от прошлогодней. Но к июню падение наберет ход и станет значимым для рядовых граждан. Опять-таки, не будем углубляться в этот предмет, потому что он не имеет прямого отношения к строительству. Просто зафиксируем его как данность. Итак, у людей будет заметно меньше "свободных денег", которые они могут вложить в строительство квартир.

Не будем забывать и о возросших ставках по ипотечному кредитованию, что делает его недоступным для большинства населения, да и банки сейчас менее охотно кредитуют долевку. Тем не менее, ипотека, безусловно, сохранится. Только в трансформированном виде. Во-первых, ставки по ипотечным кредитам станут дифференцированными в зависимости от региона. Например, губернатор Московской области А. Воробьев уже предложил субсидировать эту ставку для своего региона. Во-вторых, помимо "военной" ипотеки появятся "газпромовская", "металлургическая" и т.д., то есть, корпоративные ипотеки. Таким образом, долевое строительство не сильно упадет в тех регионах, где экономическая ситуация будет наиболее благоприятной. Зато в других местах ее объемы могут значительно снизиться.

Есть и еще одна национальная особенность поведения потребителей в январе. Многие компании в конце года производят своим работникам значительные выплаты. Разумеется, прошлый год заставил во-многом пересмотреть эту традицию, тем не менее, в некоторых организациях она имела место. Теперь полученные деньги люди будут стараться сохранить, что автоматически повышает спрос на квартиры, как на единственный гарантированный (по представлению большинства из нас) способ сбережения личных средств и инвестиций "в свое будущее".

С другой стороны, объем предложения на рынке первичной недвижимости в этом январе уменьшился из-за ажиотажного спроса в декабре, когда многие девелоперы распродали рекордные площади квартир. Как это повлияет на спрос? Это увеличит разброс цен на жилую недвижимость и создаст дополнительное давление на рядовых граждан, которые рискуют не успеть купить заветную жилплощадь "по ценам 2014-го года", как это пишут в своих рекламных объявлениях строительные компании. Что не совсем соответствует действительности, но увеличивает спрос.

Государство и власти на местах

Роль государственных программ, таких как "Жилье для российской семьи", заметно возрастет. Строительные компании, чтобы выжить, будут охотнее ориентироваться на проекты с гарантированным и стабильным финансированием. Тем более, что в ряде регионов долевое строительство сильно уменьшится, а отчитываться за построенные квадратные метры местным властям перед федеральным центром придется. В этой ситуации участие в федеральных программах по строительству жилья остается едва ли не единственным способом обеспечить контрольные показатели для регионов. Возрастет конкуренция среди регионов за средства для реализации госпрограмм в строительстве.

При этом многие региональные власти теперь, не стесняясь, будут создавать девелоперам "особые условия", позволяющие, например, застраивать те участки или территории, которые или заняты объектами культурного наследия (как, например, это происходит в Москве с домами Привалова), или внести изменения в Правила землепользования и застройки, разрешающие строительство на озелененных территориях в центре города, которые ранее общественности удавалось отстоять. Интересно, что многие эксперты даже предсказывают настоящую "градостроительную вакханалию". Впрочем, есть и такие, кто напротив считает, что кризисные явления заставят уцелевших покупателей жилья обращать свое внимание только на продуманные проекты, улучшающие городскую среду.

Но еще раз подчеркнем, что влияние властей на строительный рынок усилится.

Что выбрать?

Главный вопрос, волнующий рядового гражданина, намеренного вложиться в покупку квартиры, кого или что ему выбрать? Вообще-то на этот вопрос следует отвечать, принимая во внимание регион, где потенциальный покупатель хочет приобрести квартиру. Скажем, наивно ожидать, что даже с приходом кризиса жилье потеряет свою привлекательность в Москве. Поэтому цены на квартиры и спрос на них в столице продолжат свой рост, пусть и несколько сниженными темпами. Не будем забывать, что порядка 80% всех денег страны, как говорят специалисты, сосредоточено внутри Садового кольца. Москва была и будет на особом положении. Соответственно риски гражданина при покупке жилья на ранних стадиях строительства в Москве существенно ниже, чем в других регионах, где общая экономическая ситуация гораздо менее стабильна. Даже в соседней Московской области риски участия в долевом строительстве значительно выше.

building_2.png

В остальных же регионах России мы прогнозируем повышение интереса покупателей жилой недвижимости к рынку вторичного жилья. В условиях турбулентности такие квартиры заметно снижают риски приобретателей. Тем же, кому важно приобрести именно первичное жилье дадим простой и практичный совет. В первую очередь покупать квартиры в тех домах, сдача которых предполагается в первом полугодии текущего года. Оптимально - в первом квартале. И в тех объектах, разумеется, строительство которых ведется ежедневно. Лучше лично убедиться в этом. Прочие же, даже самые заманчивые предложения, увеличивают ваши риски в разы. Долевое строительство в кризис приближается по степени рискованности к финансовым пирамидам, где можно сорвать куш, но можно не менее легко потерять свои деньги.

Если, тем не менее, вы решились стать участником долевого строительства, срок завершения которого назначен на 2016 год и далее, то выбирайте тех девелоперов, которые как минимум не отрицают наличие кризиса в отрасли и предлагают квартиры в домах, где значителен процент одно- и двухкомнатных квартир. Именно такие квартиры пользуются во время кризиса наибольшим спросом, а значит, более ликвидны и привлекут внимание других покупателей. Еще одним повышенным фактором риска для покупателя становится наличие в портфеле девелопера строящихся объектов коммерческой недвижимости, продажи которой в 2015-м году будут сопряжены с трудностями. Что может негативно сказаться на других проектах данной компании.

Вероятно, в остальном следует просто положиться на свое чутье, потому что в ситуации турбулентности дать устойчивые ориентиры очень трудно. Когда политика побеждает экономику, положение дел может измениться радикально и очень быстро.

  4
  4322
Темы
Актуально
Ванная комната с душевой кабиной - дизайнерские хитрости
01.12 Ванная комната с душевой кабиной - дизайнерские хитрости
И снова тема оптимального обустройства и дизайна ванной комнаты. Как втиснуть в пространство все необходимое, но при это сохранить полезное место для себя самого.
 
  2617
Кухня в подарок - обустраиваем рабочую зону
30.11 Кухня в подарок - обустраиваем рабочую зону
Женский взгляд на удобную кухню, и советы мужчинам, как обустроить ее своими руками, чтобы это не отняло у вас много времени и сил.
 
  2749