Ваш регион: Санкт-Петербург 05:15 Мск 19.01.2017
Информационно-аналитический сервис
строительного сообщества
Публикации
18.02.2015

Будет ли в России арендное жилье? Аргументы за и против

Всякий раз во время очередных потрясений сложившегося рынка жилой недвижимости обязательно появляется тема строительства арендного жилья или так называемых доходных домов. ЕСТП Блог уже высказывался по данному вопросу - здесь и здесь.

Тем не менее, обратимся к арендному жилью еще раз. На этот раз в режиме своеобразного диалога "застройщик - потребитель". У каждой из сторон есть весомые аргументы "за" и "против" строительства такого жилья. Арбитром в споре как всегда выступит время. Но для начала позволим высказаться профессионалам - экономистам и градостроителям - чтобы определиться на профессиональном уровне с тем, что происходит на рынке жилищного строительства в целом.

Взгляд экспертов

По мнению ряда экспертов, кризис - это возможность сломать сформировавшиеся негативные тенденции в строительстве, давно ставшие тормозом на пути развития, и перейти к чему-то более гибкому и разнообразному.

Что характеризует российский рынок жилья? Во-первых, это переизбыток построенных квартир, многие из которых - особенно в крупных городах - приобретались сугубо с инвестиционными целыми, грубо говоря, чтобы вложить деньги. В этих квартирах никто и не планировал жить, они стоят без отделки и потому не могут быть сданы в аренду. По некоторым оценкам, доля таких квартир превысила 20-25% от общего числа построенного в последнее время жилья. Причем, именно спрос на эти квартиры поддерживает общий высокий (иногда прибавляют, неоправданно высокий) уровень цен на жилье. И особенно заинтересованы в том, чтобы жилье покупали с инвестиционными целями сами девелоперы, иначе их доходы рухнут вслед за спросом.

fashizm.png

Рис. 1 Проект типичного жилого массива высокоэтажного многоквартирного жилья, ставшего нормой

Во-вторых, спрос на жилье, несмотря на перенасыщение рынка жилой недвижимости, в стране огромный. Но этот спрос формируется теми, кто, в силу малых финансовых возможностей, не может себе позволить купить квартиру. Такие люди вынуждены либо жить в одной квартире со своими родственниками, либо снимать жилье у частных лиц (коммерческий наем). При этом рынок такого арендного жилья является стихийным, со всеми вытекающими последствиями.

В-третьих, с наступлением кризиса количество желающих и имеющих при этом возможность приобрести квартиру закономерно снизилось. А риски девелоперов, возводящих многоквартирные жилые дома, соответственно возросли.

В-четвертых, значительное количество "инвестиционных квартир" в настоящее время просто выведены из оборота. Они не приносят доход своему владельцу (в них никто не живет), не используется по назначению - стоят пустыми, а продажа такого "богатства" по рыночным ценам становится все более проблематичной. Фактически, мы подходим к ситуации, которая уже сложилась на рынке жилья в развитых странах, где количество желающих инвестировать в жилую недвижимость в разы меньше, чем в России. Потому что продать жилье на вторичном рынке очень сложно ввиду малости спроса, а содержать - дорого.

Кстати, уже внесены изменения в Градостроительный кодекс РФ, направленные на устранение правового вакуума вокруг создания доходных домов. Все эти факторы заставляют целый ряд экспертов утверждать, что в стране сложилась ситуация, когда строительство арендного жилья сможет составить значительную долю всей возводимой жилой недвижимости. Министр строительства М. Мень прогнозирует, что уже в 2016 году доходные дома возьмут планку в 7 процентов от всего объема построенного жилья.

men`.png

Рис. 2 Министр строительства и ЖКХ Михаил Мень

Взгляд потребителей

Теперь слово за потребителями, для многих из которых доступное арендное жилье - едва ли не единственная возможность проживать в городе в отдельной квартире одним домохозяйством.

Во-первых, сегодня молодые люди (до 30 лет), создающие семьи, вынуждены или жить с родителями, или снимать квартиру частным образом, или - самый желанный вариант - взять ипотечный кредит и приобрести квартиру в собственность. Чаще всего - в новостройке в пригороде, в жилмассиве, где о комфортной городской среде можно лишь мечтать, зато очень велика плотность населения и есть проблемы с транспортной доступностью. Но ипотека имеет по меньшей мере два огромных минуса: она заставляет людей лишаться огромных сумм денег, выплачиваемых за очень дорогое и не очень комфортное жилье. Денег, что могли быть потрачены молодой семьей на другие, более важные цели: образование, создание малого бизнеса, т.д. Второй - она привязывает людей к купленной квартире, лишая их мобильности, возможности найти более интересную работу, но в другом городе. Между тем, именно в молодом возрасте переезд в другой город не представляет слишком большой трудности и легче переживается человеком. А проблему моногородов с нашей стране еще никто не отменял.

При наличии доступного и легального арендного жилья молодые семьи получают больше возможностей для самореализации. Опыт соседних стран это доказывает.

Во-вторых, сегодня цены на арендное жилье, которое представлено лишь одним сегментом рынка - так называемым коммерческим наймом, когда квартиры или комнаты сдаются частными лицами - неоправданно высоки. Если появятся доходные дома, то цены собственникам таких квартир придется снижать, что делает данный вид найма более доступным для населения.

В-третьих, сегодня о качестве городской среды застройщикам не надо и задумываться. Раз у людей нет альтернативы, они вынуждены покупать любое жилье, чтобы обеспечить себе право на жизнь. В этой ситуации спрос на квартиры в собственности будет только возрастать, т.к. они становятся выгодным способом вложения денег - что разгоняет спрос еще больше. А это в свою очередь приводит к тому, что качество городской среды закономерно падает, раз на него нет спроса. Купят все, что построено.

d4fe4ec43e9bc5580ac86645bead2e47.jpg

Рис. 3 Пример высокоплотной многоэтажной застройки, где о качестве среды можно лишь мечтать

Взгляд девелоперов

А что же застройщики? У них свои аргументы, которыми нельзя пренебречь.

Во-первых, любой представитель бизнеса - в данном случае девелопер - ориентирован прежде всего на извлечение прибыли. Без этого он просто не может существовать. Но на сегодняшний день, как показывают расчеты, строительство доходных домов даже в Москве - дело слишком рискованное и малодоходное по сравнению с другими способами денежных инвестиций. Иначе говоря, рынок недвижимости сегодня таков, что девелопер, который хочет заняться возведением доходных домов и их последующей эксплуатацией, с большой долей вероятности прогорит.

Причин тому несколько. Первое и главное - строить квартиры для последующей аренды просто невыгодно застройщику, он не сможет составить конкуренцию другим участникам рынка, которые строят квартиры на продажу, из-за слишком большого срока окупаемости своих инвестиций. Единственный способ - это использовать кредитные средства пенсионных фондов и банков, которые могут и подождать. Ведь арендная недвижимость хоть и не приносит "быстрой прибыли" - достаточно надежное вложение. Но в кризис даже эти средства слишком дороги, а соответствующие институты не желают рисковать.

Во-вторых, на первых порах инвесторам в арендное жилье будет интересно создавать небольшие проекты: например, часть многоквартирного дома (один подъезд) или возможность строить "микро-квартиры". Чтобы вписаться в экономику проекта.

В-третьих, управляющей построенным арендным жильем компании нужна уверенность, что она держит ситуацию под контролем. Например, что этот доходный дом не будет у нее отнят. К примеру, в силу изменившегося жилищного законодательства, что происходит у нас довольно часто. Далее, сдавать недвижимость в аренду в нашей стране очень рискованно - жильцы могут не платить за квартиру, а рычагов, действующих в правовом поле для их выселения за это, пока что практически нет.  Так же, как и действенных инструментов, чтобы взыскать с жильца за причиненный им дому/квартире ущерб.

dohodniy_dom4.jpg

Рис. 4 Доходный дом в Кузбассе

Вместо послесловия

В общем, приходится в очередной раз констатировать, что без масштабных и вдумчивых изменений, одним "министерским повелением", ситуацию с арендным жильем с места не сдвинуть. Даже необходимыми поправками в законодательство. Даже в кризис. Хотя все предпосылки для этого имеются.

  0
  3694
  • Это было бы хорошей альтернативой ипотеке.
  • Пока, кроме ипотеки, вариантов больше нет. Да и ипотеку попробуй еще отхвати удачную.
  • Мы себе выбрали ипотечный банк по выдаче из калькулятора ипотечных предложений на портале banki.ru
Темы
Актуально
Что надо знать, прежде чем землю для строительства дома покупать
12.01 Что надо знать, прежде чем землю для строительства дома покупать
С помощью специалистов попробуем разобраться с наиболее распространенными мифами, существующими на этот счет.
 
  2938
Делаем гардеробную своими руками
12.01 Делаем гардеробную своими руками
Современному дому или квартире гардеробная необходима - это красиво, функционально и просто удобно.
 
  2297