Ваш регион: Санкт-Петербург 03:26 Мск 05.12.2016
Информационно-аналитический сервис
строительного сообщества
Публикации
18.02.2015

Будет ли в России арендное жилье? Аргументы за и против

Всякий раз во время очередных потрясений сложившегося рынка жилой недвижимости обязательно появляется тема строительства арендного жилья или так называемых доходных домов. ЕСТП Блог уже высказывался по данному вопросу - здесь и здесь.

Тем не менее, обратимся к арендному жилью еще раз. На этот раз в режиме своеобразного диалога "застройщик - потребитель". У каждой из сторон есть весомые аргументы "за" и "против" строительства такого жилья. Арбитром в споре как всегда выступит время. Но для начала позволим высказаться профессионалам - экономистам и градостроителям - чтобы определиться на профессиональном уровне с тем, что происходит на рынке жилищного строительства в целом.

Взгляд экспертов

По мнению ряда экспертов, кризис - это возможность сломать сформировавшиеся негативные тенденции в строительстве, давно ставшие тормозом на пути развития, и перейти к чему-то более гибкому и разнообразному.

Что характеризует российский рынок жилья? Во-первых, это переизбыток построенных квартир, многие из которых - особенно в крупных городах - приобретались сугубо с инвестиционными целыми, грубо говоря, чтобы вложить деньги. В этих квартирах никто и не планировал жить, они стоят без отделки и потому не могут быть сданы в аренду. По некоторым оценкам, доля таких квартир превысила 20-25% от общего числа построенного в последнее время жилья. Причем, именно спрос на эти квартиры поддерживает общий высокий (иногда прибавляют, неоправданно высокий) уровень цен на жилье. И особенно заинтересованы в том, чтобы жилье покупали с инвестиционными целями сами девелоперы, иначе их доходы рухнут вслед за спросом.

fashizm.png

Рис. 1 Проект типичного жилого массива высокоэтажного многоквартирного жилья, ставшего нормой

Во-вторых, спрос на жилье, несмотря на перенасыщение рынка жилой недвижимости, в стране огромный. Но этот спрос формируется теми, кто, в силу малых финансовых возможностей, не может себе позволить купить квартиру. Такие люди вынуждены либо жить в одной квартире со своими родственниками, либо снимать жилье у частных лиц (коммерческий наем). При этом рынок такого арендного жилья является стихийным, со всеми вытекающими последствиями.

В-третьих, с наступлением кризиса количество желающих и имеющих при этом возможность приобрести квартиру закономерно снизилось. А риски девелоперов, возводящих многоквартирные жилые дома, соответственно возросли.

В-четвертых, значительное количество "инвестиционных квартир" в настоящее время просто выведены из оборота. Они не приносят доход своему владельцу (в них никто не живет), не используется по назначению - стоят пустыми, а продажа такого "богатства" по рыночным ценам становится все более проблематичной. Фактически, мы подходим к ситуации, которая уже сложилась на рынке жилья в развитых странах, где количество желающих инвестировать в жилую недвижимость в разы меньше, чем в России. Потому что продать жилье на вторичном рынке очень сложно ввиду малости спроса, а содержать - дорого.

Кстати, уже внесены изменения в Градостроительный кодекс РФ, направленные на устранение правового вакуума вокруг создания доходных домов. Все эти факторы заставляют целый ряд экспертов утверждать, что в стране сложилась ситуация, когда строительство арендного жилья сможет составить значительную долю всей возводимой жилой недвижимости. Министр строительства М. Мень прогнозирует, что уже в 2016 году доходные дома возьмут планку в 7 процентов от всего объема построенного жилья.

men`.png

Рис. 2 Министр строительства и ЖКХ Михаил Мень

Взгляд потребителей

Теперь слово за потребителями, для многих из которых доступное арендное жилье - едва ли не единственная возможность проживать в городе в отдельной квартире одним домохозяйством.

Во-первых, сегодня молодые люди (до 30 лет), создающие семьи, вынуждены или жить с родителями, или снимать квартиру частным образом, или - самый желанный вариант - взять ипотечный кредит и приобрести квартиру в собственность. Чаще всего - в новостройке в пригороде, в жилмассиве, где о комфортной городской среде можно лишь мечтать, зато очень велика плотность населения и есть проблемы с транспортной доступностью. Но ипотека имеет по меньшей мере два огромных минуса: она заставляет людей лишаться огромных сумм денег, выплачиваемых за очень дорогое и не очень комфортное жилье. Денег, что могли быть потрачены молодой семьей на другие, более важные цели: образование, создание малого бизнеса, т.д. Второй - она привязывает людей к купленной квартире, лишая их мобильности, возможности найти более интересную работу, но в другом городе. Между тем, именно в молодом возрасте переезд в другой город не представляет слишком большой трудности и легче переживается человеком. А проблему моногородов с нашей стране еще никто не отменял.

При наличии доступного и легального арендного жилья молодые семьи получают больше возможностей для самореализации. Опыт соседних стран это доказывает.

Во-вторых, сегодня цены на арендное жилье, которое представлено лишь одним сегментом рынка - так называемым коммерческим наймом, когда квартиры или комнаты сдаются частными лицами - неоправданно высоки. Если появятся доходные дома, то цены собственникам таких квартир придется снижать, что делает данный вид найма более доступным для населения.

В-третьих, сегодня о качестве городской среды застройщикам не надо и задумываться. Раз у людей нет альтернативы, они вынуждены покупать любое жилье, чтобы обеспечить себе право на жизнь. В этой ситуации спрос на квартиры в собственности будет только возрастать, т.к. они становятся выгодным способом вложения денег - что разгоняет спрос еще больше. А это в свою очередь приводит к тому, что качество городской среды закономерно падает, раз на него нет спроса. Купят все, что построено.

d4fe4ec43e9bc5580ac86645bead2e47.jpg

Рис. 3 Пример высокоплотной многоэтажной застройки, где о качестве среды можно лишь мечтать

Взгляд девелоперов

А что же застройщики? У них свои аргументы, которыми нельзя пренебречь.

Во-первых, любой представитель бизнеса - в данном случае девелопер - ориентирован прежде всего на извлечение прибыли. Без этого он просто не может существовать. Но на сегодняшний день, как показывают расчеты, строительство доходных домов даже в Москве - дело слишком рискованное и малодоходное по сравнению с другими способами денежных инвестиций. Иначе говоря, рынок недвижимости сегодня таков, что девелопер, который хочет заняться возведением доходных домов и их последующей эксплуатацией, с большой долей вероятности прогорит.

Причин тому несколько. Первое и главное - строить квартиры для последующей аренды просто невыгодно застройщику, он не сможет составить конкуренцию другим участникам рынка, которые строят квартиры на продажу, из-за слишком большого срока окупаемости своих инвестиций. Единственный способ - это использовать кредитные средства пенсионных фондов и банков, которые могут и подождать. Ведь арендная недвижимость хоть и не приносит "быстрой прибыли" - достаточно надежное вложение. Но в кризис даже эти средства слишком дороги, а соответствующие институты не желают рисковать.

Во-вторых, на первых порах инвесторам в арендное жилье будет интересно создавать небольшие проекты: например, часть многоквартирного дома (один подъезд) или возможность строить "микро-квартиры". Чтобы вписаться в экономику проекта.

В-третьих, управляющей построенным арендным жильем компании нужна уверенность, что она держит ситуацию под контролем. Например, что этот доходный дом не будет у нее отнят. К примеру, в силу изменившегося жилищного законодательства, что происходит у нас довольно часто. Далее, сдавать недвижимость в аренду в нашей стране очень рискованно - жильцы могут не платить за квартиру, а рычагов, действующих в правовом поле для их выселения за это, пока что практически нет.  Так же, как и действенных инструментов, чтобы взыскать с жильца за причиненный им дому/квартире ущерб.

dohodniy_dom4.jpg

Рис. 4 Доходный дом в Кузбассе

Вместо послесловия

В общем, приходится в очередной раз констатировать, что без масштабных и вдумчивых изменений, одним "министерским повелением", ситуацию с арендным жильем с места не сдвинуть. Даже необходимыми поправками в законодательство. Даже в кризис. Хотя все предпосылки для этого имеются.

  0
  3613
  • Это было бы хорошей альтернативой ипотеке.
  • Пока, кроме ипотеки, вариантов больше нет. Да и ипотеку попробуй еще отхвати удачную.
  • Мы себе выбрали ипотечный банк по выдаче из калькулятора ипотечных предложений на портале banki.ru
Темы
Актуально
Обновляем внешний вид дома или квартиры: кладем декоративный камень
25.11 Обновляем внешний вид дома или квартиры: кладем декоративный камень
Отделка декоративной каменной плиткой сегодня становится популярным способом декора. Вот ряд советов по правильному применению этого материала.
 
  2512
Дом с мансардой. Особенности проектирования и строительства
25.11 Дом с мансардой. Особенности проектирования и строительства
Рассмотрим совместно с профессионалом основные нюансы возведения загородного дома с мансардой и выслушаем его рекомендации.
 
  3040